訳あり物件は売却できる？物件別の売り方と仲介・買取の選び方を解説

「うちみたいな物件でも売れるのかな」

事故物件だったり、建て替えができなかったり、兄弟で共有していたり。

普通の家とは少し事情が違うと、それだけで「もう売れないのでは」と思いますよね。

でも、訳あり物件でも売却できます。

ただし、何でも同じ売り方をするわけではありません。

事故物件と共有持分では、解決する問題が違います。

底地と再建築不可でも、買う人が違います。

だから最初にやるのは、「訳ありだから買取」と決めることではありません。

何が売りにくさの原因なのかを見て、その事情に合う売り方を選びます。

まず大きく分けると、こんな感じです。

訳ありの理由	まず考えたい売り方	難しい場合の候補
事故物件	仲介で売れるか確認	事故物件を扱う買取
再建築不可	仲介・条件改善の可能性を確認	専門買取
共有持分	他共有者への売却・全体売却	持分だけ専門買取
底地	借地人への売却	第三者・専門買取
借地権	地主への売却・第三者売却	専門買取
老朽空き家	現況のまま仲介できるか確認	現況買取
ゴミ屋敷	片付け前後の条件を比較	残置物ごと買取

これだけでも、「全部買取に持っていけばいいわけじゃない」というのは見えてきます。

では、自分の物件ならどこから考えるのか。

ここから理由別に見ていきます。

訳あり物件でも、仲介で売れるならそれでいい

仲介とは、不動産会社に買主を探してもらう普通の売却方法です。

訳あり物件だからといって、最初から仲介を諦める必要はありません。

買いたい人が見つかる状態なら、仲介で売る方法も使えます。

仲介では一般の買主や投資家まで探せるため、買取より高い条件になる可能性があります。

ただし、買主が見つかるまで時間がかかったり、住宅ローンが使いにくかったり、物件の事情を理解する買主が少なかったりすると、売却が進まないこともあります。

買取は「安い売り方」ではなく、別の出口

買取は、不動産会社そのものが買主になる方法です。

一般の買主を探す必要がないので、売却までの手間や時間を減らしやすい。

その代わり、買い取った会社はその後の修繕、権利調整、管理、再販売まで引き受けます。

その分、仲介で売れる物件より価格が低くなることがあります。

だから、

価格を狙うなら仲介を考える。
売りにくさの解決や早さを優先するなら買取も見る。

この使い分けです。

事故物件は「人が亡くなった＝必ず同じ扱い」ではない

事故物件という言葉は広く使われていますが、人の死があった物件すべてが同じ扱いになるわけではありません。

たとえば自然死や日常生活の中で起きた不慮の死は、国土交通省のガイドラインでも、状況によって告知が必要ないケースがあります。

一方、自殺・他殺や、発見まで時間がかかって特殊清掃が入ったケースなどでは話が変わります。

事故物件の売却では、何が起きたのかを分けて考えることが大切です。

買主へ伝えるべき事情があるなら、それを隠して普通の物件として売るのではなく、事情を伝えたうえで売却します。

それでも一般の買主が見つかることはあります。

難しければ、事故物件を扱う買取会社という出口もあります。

再建築不可は「家があるうち」と「建て替えた後」が違う

再建築不可とは、今ある建物を壊したあと、原則として新しい建物を建てられない土地です。

道路への接し方などが現在の建築ルールを満たしていない物件で起こります。

今ある家をそのまま使える場合はあります。

ただ、買う人からすると、

「古くなって壊したらどうする？」

という問題が残ります。

そのため買主が限られたり、住宅ローンを使いにくかったりして、普通の家より売りにくくなることがあります。

再建築できる条件へ変えられる可能性があるなら、売る前に確認する価値があります。

それが難しく、仲介でも買主が見つかりにくいなら、再建築不可を扱う買取が候補になります。

共有持分は「家全体」と「自分の持分」を分ける

親の家を兄弟で相続した。

夫婦で半分ずつ持っている。

こういう物件は、共有状態になっています。

共有持分とは、1つの不動産を何人かで持っているときの自分の持ち分です。

ここでは、何を売るのかで話が変わります。

家全体を売るなら共有者全員で話す

家や土地そのものを全部売るなら、共有者全員の同意が必要です。

兄弟2人とも、

「もうこの家はいらない」

なら、一緒に不動産全体を売る方法が一番分かりやすいです。

自分の持分だけなら単独で売れる

一方、

「兄は住みたい。でも自分は抜けたい」

なら、自分の共有持分だけを売ることができます。

まずはほかの共有者に買ってもらえるか。

難しければ、共有持分を扱う専門業者へ売る方法があります。

ただし持分だけを買う人は、買った後もほかの共有者との関係が残ります。

そのため、不動産全体を売る場合より価格は低くなりやすいです。

底地は借地人へ売る方法から考えられる

底地とは、借地権が付いている土地を地主側から見たものです。

土地は自分のもの。

でも、その土地を借りて建物を持っている人がいる。

そんな状態です。

借地人が底地を買えるなら、借地人への売却が候補になります。

借地人が土地まで取得すれば、土地を扱いやすくなるからです。

借地人が買わないなら、地代収入を目的にする第三者や、底地を扱う専門業者への売却もあります。

底地は地代、借地契約、土地の条件などで価値が変わるため、「更地価格の何割」だけでは自分の価格は決まりません。

借地権は地主の土地を使っている側の権利

底地とは反対に、土地を借りて使っている側が持つ権利が借地権です。

建物は自分のもの。

でも土地は地主のもの。

という状態があります。

借地権も売却できる場合があります。

ただし、借地権の種類や契約内容によって、地主の承諾が関わることがあります。

特に土地を借りる権利が賃借権の場合、第三者への譲渡では地主の承諾が問題になります。

借地権は、まず契約内容を見てから売り方を決めます。

地主へ売る。

地主と協力して土地と借地権を一緒に売る。

承諾を得て第三者へ売る。

条件によって出口が変わります。

老朽空き家やゴミ屋敷は、先に直すとは限らない

「古いから解体しないと売れない」
「ゴミを全部片付けてからじゃないと査定できない」

そう思う人もいるかもしれません。

でも、先に大きなお金をかけるとは限りません。

古家付きのまま買う人もいますし、残置物や老朽化を含めて査定する買取会社もあります。

一方で、片付けたり解体したりした方が売りやすくなる物件もあります。

先に工事や片付けをする前に、「今の状態ならどう売れるか」を確認した方が判断しやすいです。

ここまで見て、

「自分の家がどの売り方に向いているのか分からない」

という人もいると思います。

訳あり不動産を扱っているところを置いておきます。

今の状態でも買取の対象になるのか知りたいなら、よかったら見てみてください。

仲介・買取・関係者への売却は何が違う？

ここまでの話を、売り方そのもので整理します。

売り方	価格の狙いやすさ	売却までの進めやすさ	向いているケース
仲介	高い条件を狙いやすい	買主探しが必要	一般の買主が見込める
一般買取	仲介より低くなることがある	比較的進めやすい	普通の不動産会社でも扱える
専門買取	売りにくさが価格へ反映されやすい	複雑な事情を処理しやすい	訳あり事情が強い
関係者へ直接売却	条件次第	相手との合意が必要	共有者・借地人・地主など
権利を整理してから売却	条件改善を狙える	時間や手続きがかかる	共有・借地・接道などを整理できる

大事なのは、どれが一番偉いかではありません。

自分の物件で、何を優先するかです。

できるだけ価格を狙いたい。

早く手放したい。

家族との共有から抜けたい。

借地人とのやり取りを終わらせたい。

目的が変われば、選ぶ売り方も変わります。

売る前に「直した方がいい」「整理した方がいい」は物件ごとに違う

訳あり物件では、

「問題を直してから売る」

という方法もあります。

ただし、費用をかければ必ず得するわけではありません。

たとえば再建築不可の条件を改善できる。

共有者同士で話がまとまって家全体を売れる。

地主と借地人が協力して売れる。

こうした場合は、売却条件が良くなる可能性があります。

一方、解体や片付け、法的な手続きに大きなお金や時間をかけても、それ以上に売却価格が上がるとは限りません。

先にお金を使う前に、そのまま売る場合と整理してから売る場合を比べます。

相続した訳あり物件なら、名義も確認する

訳あり物件は、相続をきっかけに初めて問題が分かることがあります。

親の家を相続したら再建築不可だった。

兄弟共有になっていた。

底地だった。

借地権付きの家だった。

そんなケースです。

相続した不動産を売るなら、まず誰が所有者なのかを確認します。

亡くなった人の名義のままなら、相続登記で相続人へ名義を移したうえで売却します。

複数人で相続しているなら、誰がどの持分を持っているのかも見ます。

売却の前に、登記上の所有者と実際に売りたい人をそろえる必要があります。

ここを飛ばすと、買主が見つかっても所有権を移せません。

訳ありの事情は隠さず伝える

「これを言ったら安くなるんじゃないか」

そう思う事情もあると思います。

雨漏り。

シロアリ。

境界の問題。

共有者とのトラブル。

事故物件に関わる事情。

知っている問題は、最初から伝えておいた方が話を進めやすいです。

売買では、契約した内容と実際の物件が違った場合に、売主の責任が問題になることがあります。

これを契約不適合責任といいます。

どこまで責任を負うかは契約内容にもよります。

「訳ありだから全部責任なし」でも、「売ったあと永遠に全部責任を負う」でもありません。

何を買主へ伝え、どこまで契約に書くのか。

そこまで決めて売ります。

最後に残るのは「自分の物件ならどの売り方か」

訳あり物件でも売る方法はあります。

でも、

「事故物件だから買取」
「古いから解体」
「共有だから売れない」

と一つの言葉だけで決めると、選べたはずの売り方を捨てることがあります。

最後に知りたいのは、

「自分の物件なら仲介でいけるのか」

「今のまま買い取ってもらえるのか」

「直してから売る方がいいのか」

ですよね。

そこは実際の物件と権利関係を見ないと決まりません。

訳あり不動産を扱っているところを貼っておきます。

自分の物件ならどんな条件になるのか、一度見てから売り方を決めたい人は、よかったらどうぞ。