違法建築は買取できる？そのまま売るか是正して売るかの判断基準

「違法建築だから普通には売れないと言われた」

「このままでも不動産会社に買い取ってもらえる？」

そんな状況なら、最初から解体したり、工事して直したりする必要はありません。

違反の内容によっては、今の状態のまま買取を相談できる場合があります。

ただし、その前に確認したいことがあります。

本当に「違法建築」なのかです。

検査済証がない。

今の法律に合っていない。

建て替えができない。

登記と建物が違う。

こうした物件まで、全部まとめて「違法建築」と呼ばれていることがあります。

でも、それぞれ問題が違います。

まず自分の物件がどれなのかを分けます。

状態	どういうこと？	違法建築と同じ？
違反建築物	建てたときや増改築時の基準に適合していない部分がある	該当する
既存不適格	建てた当時は適法だったが、その後の法改正などで現在の基準に合わなくなった	別
検査済証がない	完了検査を受けたことを示す検査済証を確認できない	それだけでは断定できない
再建築不可	現在の敷地条件などでは建て替えが難しい	別の問題
未登記・増築未登記	登記と実際の建物が一致していないなど	登記上の問題

ここを間違えると、

本来しなくてよかった工事や解体にお金を使う

ことがあります。

まず「何が違反しているのか」を確認する

違法建築といっても、状態はさまざまです。

たとえば、

• 建ぺい率を超えている
• 容積率を超えている
• 建築確認を取らずに増築している
• 本来認められていない用途で使っている
• 建築確認の内容と実際の建物が違う

などがあります。

ここで大事なのは、

違反があるかどうかだけではなく、どこが・どの程度・直せるのか

を見ることです。

一部分を直せば済む物件と、大きな工事が必要な物件では売り方が変わります。

自分で判断できない場合は、確認済証・検査済証・設計図・登記資料などを集めたうえで、不動産会社や建築士などへ確認します。

検査済証がないだけで「違法建築」と決めない

古い家では、

「検査済証が見つからない」

ということがあります。

ここで、

検査済証がない＝違法建築

とは決められません。

検査済証が確認できない建物でも、現在は建物の現況や当時の資料などを使って、法令への適合状況を調べる方法があります。

つまり、

「書類がない」

ことと、

「違法な建物である」

ことは分けて考えます。

検査済証がないことだけを理由に、大きな値下げや解体を決める必要はありません。

違法建築でも、そのまま買取を相談できる場合がある

普通の仲介では、違反のある建物は売りにくくなることがあります。

一般の買主が住宅ローンを使いにくかったり、購入後の改修や再販売が難しかったりするためです。

一方、訳あり物件を扱う買取会社の中には、

違反の内容や是正に必要な費用まで見たうえで、現状のまま買取を検討する会社

があります。

ここでいう買取は、

あなた
↓
不動産会社

と直接売買する方法です。

一般の買主を探す仲介とは違います。

だから、

「普通の人には買いにくい」

物件でも、不動産会社側に直す方法や再販売する方法があれば、買取の対象になることがあります。

ただし、

違法建築なら何でも買い取ってもらえるわけではありません。

物件の場所や違反内容、建物の状態によって判断は変わります。

買取査定では「違法かどうか」だけを見ているわけではない

違法建築だから、一律で何割安くなる。

そんな決まりはありません。

査定では、たとえば次のようなことが見られます。

• どの部分が違反しているか
• 是正できる内容なのか
• 是正するならどの程度の工事が必要か
• 建物をそのまま使えるか
• 将来再販売できるか
• 土地そのものにどのくらい需要があるか
• 再建築できる土地なのか

同じ建ぺい率超過でも、物件によって状況は違います。

だから、

「違法建築だから安い」

ではなく、

その違反を抱えたまま次の買主へ売れるのか、直すならどこまで費用がかかるのか

が価格に関係します。

是正してから売るか、そのまま買取に出すかを比べる

違反部分を直せるなら、

「先に直した方が高く売れるのでは？」

と考えますよね。

それは一つの方法です。

ただ、工事すれば必ず得になるわけではありません。

是正してから売る場合

確認したいのは、

• どんな工事が必要なのか
• 工事費はいくらになりそうか
• 是正後に仲介で売れる可能性が上がるか
• 是正後の査定がどの程度変わるか

です。

現状のまま買取を相談する場合

こちらでは、

• 今の状態で買取対象になるか
• どの部分が査定に影響しているか
• 売主側で工事する必要があるか
• 現状のままならどんな条件になるか

を確認します。

比べたいのは、

工事してから売る場合の手取り

と、

今の状態で買い取ってもらう場合の手取り

です。

是正工事に大きなお金をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。

だから先に工事を決めず、今の状態の査定も見てから判断します。

再建築不可なら、違法建築とは別に考える

違法建築と混同されやすいのが、再建築不可物件です。

再建築不可とは、現在建っている建物を壊したあと、同じように新しい建物を建てられない物件を指します。

代表的なのが道路との接し方に問題がある土地です。

建築基準法では、原則として建物の敷地が一定の道路に2m以上接していることが求められます。

この条件を満たしていない場合などに、再建築が難しくなることがあります。

ただし、

再建築できない＝今建っている家が違法建築

ではありません。

問題が違います。

再建築不可物件の買取についてはこちらで詳しく整理しています。

違法建築だからといって、先に解体しない

古くて違反もある。

だったら壊して土地で売ればいい。

そう考えることもあります。

でも、解体は査定より先に決めない方がいいです。

特に確認したいのは、

• 解体後に新しい建物を建てられるか
• 接道に問題がないか
• 今の建物付きでも買い取る会社があるか
• 解体費を払ったあと本当に手取りが増えるか

です。

もし再建築できない土地だった場合、建物を壊したあとに新しく家を建てられない可能性があります。

それなら、

今ある建物を残した状態の方が売りやすい

こともあります。

違法建築だから壊す。

ではなく、

壊したあと何ができる土地なのかまで確認してから決める

ことが大切です。

未登記なら、違法建築とは別の問題

もう一つ混ざりやすいのが未登記です。

建物が法務局に登記されていない。

増築部分が登記に反映されていない。

こうした状態は、建築基準法上の違反とは別に確認します。

ただし、

増築部分が未登記で、さらに建築確認を取らずに増築していた。

というように、複数の問題が重なることはあります。

「未登記だから違法」

とも、

「違法だから未登記」

とも限りません。

未登記建物の買取についてはこちらで分けています。

違反を知っているなら、隠して売らない

違反の内容が分かっているなら、

「言わなければ分からないだろう」

と隠して売るのは避けます。

確認済証や検査済証。

増改築の履歴。

行政から指導を受けているならその内容。

分かっている情報は、売却時に不動産会社へ伝えます。

買取会社側も、その状態を前提に価格を判断できます。

逆に、問題を隠したまま契約すれば、売却後のトラブルにつながる可能性があります。

違反があるなら、隠すより最初からその状態で査定してもらう方が話は進めやすいです。

行政から指導を受けているなら、その内容を先に確認する

すでに自治体などから違反について指導や通知を受けているなら、その書類も確認します。

見るのは、

• 何について指摘されているのか
• 是正を求められているのか
• どこまで対応が進んでいるのか
• 期限が示されているのか

です。

単に自分で「違法かもしれない」と思っている物件と、行政から具体的な対応を求められている物件では状況が違います。

この場合は、売却だけでなく是正方法についても建築士や行政窓口などへ確認しながら進めます。

まず「直す前の価格」を知ってから決める

違法建築を売りたいとき、

是正する。

解体する。

登記を直す。

と、先に問題を全部きれいにしたくなります。

でも、その前に知りたいことがあります。

• 本当に違法建築なのか
• 何が違反しているのか
• 今の状態でも買い取る会社があるのか
• 是正すると売却条件がどの程度変わるのか

です。

ここが分からないまま工事へ進むと、

お金をかけて直した。

でも売却価格はほとんど変わらなかった。

結局、訳あり物件の買取会社へ売った。

ということもあり得ます。

だから、是正するかどうかを決める材料として、先に現状の査定を見る。

今の状態でいくらになるのか。

何が価格に影響しているのか。

そこまで分かれば、

「お金をかけて直す」
「そのまま売る」

を比べられます。