底地はどう売る？借地人・第三者・買取業者の違いと売却方法を解説

「親から底地を相続したけど、どうやって売ればいい？」

底地は売却できます。

ただ、普通の土地と少し違うのは、誰に売るかで価格も売りやすさもかなり変わることです。

借地人へ売る。

借地人と一緒に不動産全体を売る。

第三者へ売る。

専門業者へ買い取ってもらう。

どれが正解というより、今の状況に合う方法を選びます。

まずは「そもそも自分が何を持っているのか」から整理しましょう。

底地は「人に貸している土地を地主側から見たもの」

たとえば、

土地を持っているのはAさん。
その土地を借りて、家を持っているのはBさん。

このとき、Aさんが持っている土地を地主側から見たものが底地です。

Bさんが土地を使っている権利は借地権と呼びます。

土地そのものはAさんのものです。

ただし、Bさんが借地権を持っているので、Aさんが自由に家を建てたり、自分で使ったりできる土地ではありません。

その代わり、地主は借地人から地代を受け取ります。

ここが普通の更地との大きな違いです。

底地だけを売るのに借地人の承諾は必要？

底地そのものを第三者へ売る場合、借地人の承諾は原則として必要ありません。

地主が変わるだけなので、売却自体はできます。

ただし、売った後は買主が新しい地主になります。

借地人からすると、

Aさんへ地代を払っていた
↓
新しい地主へ地代を払う

という関係へ変わります。

契約内容や通知について確認が必要な場合はありますが、「借地人が許可しないと底地を一切売れない」という話ではありません。

一方で、借地人へ底地を売ったり、借地権と底地を一緒に第三者へ売ったりするなら、当然ながら借地人との話し合いが必要です。

さて、では誰に売るのか。

ここからです。

借地人が買えるなら、まず候補になる

土地を借りている本人へ底地を売る方法があります。

これはかなり分かりやすいです。

借地人が底地を買えば、

地主が持っていた土地
＋
借地人が持っていた土地を使う権利

が一人に集まります。

借地人が底地を買うと、土地を丸ごと所有する形に近づけられます。

そのため、第三者が底地だけを買う場合より、借地人の方が高い価格を出せることがあります。

公開されている相場情報でも、借地人への売却を更地価格の3〜5割ほどとする例があります。

ただし、これは固定された相場ではありません。

借地人に資金がなければ買えませんし、地主の希望価格と合わなければ話はまとまりません。

「じゃあ最初に借地人へ聞けばいい？」

必ずしも、それが一番とは限りません。

借地人へ先に売却を持ちかけて断られると、その後の買主から、

「借地人との話がまとまりにくい土地なのでは」

と見られることがあります。

だから、まだ売り方を決めていない段階なら、何も考えず先に話を持ちかけるより、

「借地人へ売るのか」
「第三者へ売るのか」
「買取へ進むのか」

を一度整理してから動く方が分かりやすいです。

借地人も売りたいなら、底地と借地権を一緒に売る方法がある

ここで話が変わります。

地主も土地を手放したい。

借地人も建物や借地権を手放したい。

それなら、底地と借地権をまとめて第三者へ売る方法があります。

買う側からすると、

「地主の土地だけ」
「借地人の権利だけ」

ではなく、不動産全体を取得しやすくなります。

そのため、底地だけで売るより高い価格を狙えることがあります。

売却代金は地主と借地人でどう分ける？

ここは自動では決まりません。

「土地は地主だから全部地主」
でもなければ、

「借地権割合どおりに必ず分ける」
でもありません。

地主と借地人で、売却代金をどう分けるか話し合います。

相続税などの評価で使われる借地権割合はありますが、それが実際の売却代金の配分をそのまま決める数字ではありません。

土地の条件、借地契約、借地人の建物、双方の権利関係を見ながら決めます。

だから同時売却は高く売れる可能性がある一方で、地主と借地人が協力できることが前提です。

第三者へ底地だけを売ることもできる

借地人が買わない。

でも急いで安く売るほどではない。

そんな場合は、底地を投資対象として買う第三者へ売る方法があります。

底地には地代収入があります。

そのため買う側は、

「この土地を自分で使えるか」

だけではなく、

「いくら地代が入って、どれくらい収益が残るか」

を見ます。

第三者が見るのは土地価格だけではない

たとえば同じ地域、同じ広さの底地でも、地代が違えば価値は変わります。

査定では、

見られること	価格に関係する理由
地代	毎年の収入になる
固定資産税など	地主側の負担になる
借地契約	契約期間や条件が分かる
借地権の種類	更新などの扱いが変わる
土地の立地・形	将来の利用価値に関わる
借地人との関係	管理や将来の交渉に関わる

つまり、ネットで「更地価格の何％」と見ても、それだけでは自分の底地価格までは分かりません。

早く手放したいなら専門業者への買取もある

ここまでの方法は、相手を探したり、借地人と話をまとめたりする時間がかかることがあります。

「もう管理から抜けたい」
「借地人との話が進まない」
「相続したけど持ち続けるつもりはない」

そんな場合は、底地を扱う業者へ直接買い取ってもらう方法があります。

買取は、価格よりも売却までの早さや手間の少なさを優先したい人に向いています。

業者が買主になるので、一般の買い手を探す必要がありません。

その代わり、買取業者は購入後の管理や借地人との交渉、再売却まで考えて値段を付けます。

そのため、借地人へ売る場合や、条件の良い第三者へ売る場合より、価格は低くなりやすいです。

「借地人と話すのが難しい」
「この状態でも買ってくれるところがあるのか知りたい」

という人向けに、訳あり不動産を扱っているところを置いておきます。

必要なら見てみてください。

「底地は更地価格の30％？50％？」数字が違うのはなぜ？

ここ、調べるほど分からなくなりやすいところです。

借地人へ売れば3〜4割程度。

別の情報では5割程度。

第三者や買取なら1〜2割程度。

いろいろな数字が出てきます。

底地には、どの物件にも当てはまる一つの相場はありません。

同じ底地でも、

地代が違う

地代が高ければ、買主が得られる収入も変わります。

ただし地代だけではなく、固定資産税などを引いたあとにどれだけ残るかまで見られます。

契約条件が違う

いつまでの契約なのか。

更新はどうなっているのか。

どんな借地権なのか。

同じ土地でも契約条件が違えば、買う側の判断も変わります。

借地人との関係も違う

借地人が将来底地を買いたいと思っているケースと、地主と長く揉めているケースでは、買主から見た扱いやすさも変わります。

将来、完全な所有権にできる可能性も違う

底地と借地権が将来一つにまとまれば、土地を扱いやすくなります。

買主は、そこまで含めて値段を見ることがあります。

だから「30％と50％、どっちが正しい？」への答えは、

どちらか一方ではなく、その底地の条件によって変わる

です。

等価交換で共有状態を整理する方法もある

地主と借地人が協力できるなら、等価交換という方法が使われることもあります。

これは簡単に言うと、

地主が持つ底地の一部
と
借地人が持つ借地権の一部

を交換して、それぞれが単独で所有できる土地へ分ける考え方です。

たとえば、一つの土地について、

地主が底地全部を持つ
借地人が借地権全部を持つ

という重なった状態から、

地主は土地Aを完全所有
借地人は土地Bを完全所有

のように分けます。

ただし、土地の広さや形、道路との接し方によってはきれいに分けられません。

税金や登記も関わるため、誰でも簡単に使える方法ではありません。

土地を物理的に分けやすく、地主と借地人の双方が合意できる場合に検討する方法です。

相続した底地を売るなら、まず名義を確認する

親から底地を相続した人もいると思います。

相続した底地も売却できます。

ただし、亡くなった親の名義のままでは、そのまま買主へ所有権を移せません。

相続した底地を売るなら、相続登記で名義を相続人へ移してから売却します。

また、

「自分が相続したと思っていたら兄弟との共有だった」

ということもあります。

土地全体を売る場合、共有ならほかの共有者との話も必要です。

売却を始める前に、

誰の名義なのか。
自分は全部持っているのか。
ほかに共有者はいないか。

ここは登記を見て確認しておきます。

売却すると税金はかかる？

底地を売って利益が出れば、譲渡所得として税金がかかることがあります。

譲渡所得は大まかに、

売却価格 − 取得費 − 売却にかかった費用

をもとに計算します。

取得費は、その土地を買ったときの代金などです。

相続した土地では、基本的に亡くなった人の取得費を引き継いで考えます。

ただ、古くから持っている底地では、

「親がいくらで買ったのか分からない」

ということもあります。

取得費が分からない場合には別の計算方法が使われることもあるので、売却額が大きいなら契約前に税金まで確認しておく方が安心です。

結局、どの売り方から考えればいい？

ここまで来たら、自分の状況へ当てはめます。

今の状況	考えやすい売り方
借地人が買いたがっている	借地人へ売る
地主も借地人も手放したい	底地と借地権を同時売却
時間をかけて買主を探せる	第三者への売却
借地人との話が進まない	専門業者への買取
早く管理から抜けたい	専門業者への買取
土地を分けやすく双方が合意できる	等価交換も検討

高く売りたいなら、最初から買取だけに絞る必要はありません。

借地人が買えるのか。

一緒に売れるのか。

第三者へ売れる条件なのか。

そこまで見たうえで、時間や手間も含めて選びます。

最後に残るのは、自分の底地ならどうなるか

「借地人に売った方がいいのかな」

「第三者ならどのくらいで売れる？」

「借地人と揉めている状態でも買ってもらえる？」

ここは記事だけでは決まりません。

地代、契約、土地の状態、借地人との関係まで見て、ようやく自分の底地の条件が分かります。

早く手放す方法まで含めて見たい人向けに、訳あり不動産を扱っているところを貼っておきます。

自分の底地ならどんな条件になるのか確かめてから決めたい人は、よかったらどうぞ。