共有持分は売却できる？自分の持分だけ売る方法と全体売却の違いを解説

「兄弟で相続した家なんだけど、自分の分だけ売れる？」

売れます。

自分の共有持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売却できます。

共有持分とは、1つの不動産を何人かで持っているときの、自分の持ち分です。

たとえば親の家を兄弟2人で相続して、それぞれ1/2ずつ持っているなら、

兄が1/2。
弟が1/2。

という状態です。

ただし、ここで最初に分けておきたいことがあります。

自分の持分だけを売るのか、家や土地全体を売るのかで話は変わります。

売りたいもの	ほかの共有者の同意
自分の共有持分だけ	原則いらない
家・土地全体	共有者全員の同意が必要
自分の持分をほかの共有者へ売る	買う共有者との合意が必要

まずは、自分がどちらを売りたいのか。

ここが決まれば、その先はかなり分かりやすくなります。

みんな売りたいなら、不動産全体を売る方が話はシンプル

兄弟2人とも、

「もうこの家には住まない」
「手放したい」

と考えているなら、まず考えたいのは家全体の売却です。

兄1/2、弟1/2の持分をバラバラに売るのではなく、2人で家そのものを売ります。

共有者全員が売却に同意しているなら、不動産全体を売る方が買い手を探しやすくなります。

持分だけを買う人は、買ったあとも別の共有者と不動産を共有します。

一方、家全体なら、買主は不動産を丸ごと取得できます。

だから、

「兄弟とも売りたいのに、わざわざ弟の1/2だけ業者へ売る」

という進め方を最初から選ぶ必要はありません。

では、兄は住み続けたい。弟だけ抜けたい。

その場合はどうするのか。

一人が住み続けたいなら、その人に持分を売る方法がある

兄はその家に住みたい。

弟はもう不動産を持っていたくない。

そんな場合は、弟の1/2を兄へ売る方法があります。

すると、

兄1/2＋弟1/2

だったものが、

兄100％

になります。

住み続けたい共有者が持分を買えるなら、共有状態をきれいに終わらせやすい方法です。

買う側に資金があることや、価格について双方が納得できることは必要です。

ここで気になるのが、

「いくらで売ればいいの？」

ですよね。

ほかの共有者へ売る場合、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額が一つの目安になります。

ただし、実際の価格は不動産の状態や当事者同士の話し合いで決まります。

では、兄が買ってくれない。

家全体を売ることにも反対している。

それでも自分だけ抜けたい。

そこで出てくるのが、共有持分だけの売却です。

話がまとまらなくても、自分の持分だけなら売れる

たとえば、

兄は家に住み続けたい。
弟はもう関わりたくない。
兄は弟の1/2を買うつもりもない。

こうなると、不動産全体を売る話は進みません。

それでも、弟は自分の1/2持分だけを第三者へ売ることができます。

共有持分を買い取る専門業者もあります。

ただし、家全体を売る場合とは価格の考え方が違います。

持分だけを業者へ売ると、価格は低くなりやすい

家全体に価値があるからといって、

「その半分を持っているなら、家の価値の半分で売れる」

とは限りません。

なぜなら、持分だけを買った人は家全体を自由に使えないからです。

たとえば兄が1/2を持って住んでいる家の、弟の1/2だけを業者が買ったとします。

その瞬間、

兄1/2＋弟1/2

から、

兄1/2＋業者1/2

へ変わります。

業者は家全体を自由に売れるわけではありません。

兄との話し合いも残ります。

共有持分の買取価格は、単純な持分相当額より低くなることがあります。

公開されている相場情報にも幅があり、専門業者への売却価格を「市場価格×持分割合」のさらに一部として説明している例があります。

ただ、その割合だけで自分の持分価格を決めることはできません。

同じ1/2持分でも、

• 誰が住んでいるか
• 共有者が何人いるか
• 共有者同士で話ができるか
• 不動産自体に売りにくい事情がないか

で条件が変わるからです。

「自分の持分も買い取ってもらえるのかな」

という段階なら、実際の条件を見てもらった方が早いところです。

訳あり不動産を扱っているところを置いておきます。

必要なら見てみてください。

持分を業者へ売ると、そのあと何が起きる？

ここ、売る本人だけ見ていると見落としやすいところです。

弟が持分を業者へ売れば、弟は共有関係から抜けます。

ただし、兄から見ると、

「弟と共有していた家」が、

「業者と共有している家」

へ変わります。

持分を買った業者は、新しい共有者になります。

その後、業者が兄へ、

「こちらの持分を買いませんか」

と持ちかけることもあります。

逆に、

「あなたの持分を売りませんか」

と話をすることもあります。

兄と業者が一緒に家全体を売る話になることもあります。

つまり、持分を業者へ売ったからといって、業者が必ずすぐ誰かへ転売して終わるわけではありません。

業者は買った持分を、最終的に売却や共有状態の整理につなげていきます。

では、「共有状態を整理する」って何なのか。

ここも言葉だけだと分かりにくいですよね。

共有状態を解消するとは「半分ずつ持つ状態を終わらせる」こと

共有状態の解消とは、誰かが共有から抜けて、何人かで持っている状態を終わらせることです。

たとえば、

その後	最終的な状態
兄が業者の持分を買う	兄が100％所有
業者が兄の持分を買う	業者が100％所有
兄と業者で家全体を売る	2人とも不動産から抜ける
話がまとまらず共有物分割へ進む	裁判所を使って共有状態の解消を目指す

共有物分割とは、共有している不動産をどう分けるか決める手続きです。

まず共有者同士で話し合います。

そこで決まらなければ、裁判所へ共有物分割を求める方法があります。

裁判では、不動産そのものを分ける方法だけでなく、一人が不動産を取得してほかの共有者へお金を払う方法や、不動産を売却して代金を分ける形になることもあります。

共有持分を売ったあとは、新しい共有者との間で不動産をどうするかという話が続くことがあります。

だから、「ほかの共有者に知られるか」だけを見るより、

「売ったあと、残る共有者に何が起こるか」

まで見ておいた方が分かりやすいです。

結局、どの売り方がいい？

ここまで来ると、選び方はかなり整理できます。

今の状況	まず考える方法
共有者全員が売りたい	不動産全体を一緒に売る
一人が住み続けたい	住む人がほかの共有者の持分を買う
自分だけ早く抜けたい	自分の持分だけ売る
話し合いができない	持分売却や共有物分割を検討する

みんなで売れるなら、不動産全体を売る方法から考える。

これが一番自然です。

一方、

「兄は住みたい」
「自分だけ抜けたい」
「何年話してもまとまらない」

という人に、共有持分だけの売却という出口があります。

最初から持分買取だけを見るのではなく、今の共有者同士の状況で決める。

これなら余計に安く手放すことも避けやすくなります。

売る前に、最低限ここだけ確認する

いざ売却を進めるなら、確認したいのは3つです。

誰が何割持っているのか。

まず登記で持分割合を確認します。

次に、

共有者全員で売る話ができるのか。

全員が売却に同意しているなら、持分だけを売る前に家全体の売却を考えられます。

そして、

自分だけ売るなら、その価格と売却後の流れを確認する。

専門業者へ売る場合は、査定額だけでなく、

「なぜこの価格なのか」
「買い取ったあと、ほかの共有者とどう話を進めるのか」

まで聞いておくと、売却後の姿が見えます。

最後に残るのは、自分の持分ならどうなるか

兄弟で一緒に売れるなら、その方法がある。

兄が買ってくれるなら、それもある。

どちらも難しいなら、自分の持分だけを売る方法もあります。

ここまでは記事で整理できます。

ただ、

「自分の1/2はいくらになるのか」
「兄が住んでいる状態でも買ってもらえるのか」
「この物件の条件なら、どの売り方が現実的なのか」

ここは実際の不動産を見ないと決まりません。

共有持分を含む訳あり不動産を扱っているところを置いておきます。

自分の持分ならどんな条件になるのか、一度見てから考えたい人は、よかったらどうぞ。