古家はそのまま売却できる？解体せず売るか更地にするかの判断基準

古い家を売ろうとすると、

「こんな家でもそのまま売れる？」
「先に解体して更地にした方がいい？」

と迷いますよね。

結論からいうと、古家だからといって先に壊す必要はありません。

古い家には、大きく4つの売り方があります。

売り方	こんな家で検討
中古住宅として売る	まだ住める・建物にも価値がありそう
古家付き土地として売る	建物より土地を重視して売りたい
買取会社へ直接売る	築古・傷み・残置物などがあり普通には売りにくい
解体して更地で売る	更地にすることで買主が増えそう

どれが一番いいかは、築年数だけでは決まりません。

建物の状態、土地の需要、再建築できるか、解体費をかけて手元に残る金額が増えるか。

ここを見て決めます。

古家でも、そのまま中古住宅として売れることがある

古いからといって、建物の価値が必ずゼロになるわけではありません。

まだ十分に住める。

手入れされている。

立地がいい。

古い家そのものを好む買主がいる。

こうした家なら、中古住宅として売れる可能性があります。

まず確認したいのは、

• 雨漏りなど大きな不具合がないか
• 傾きや著しい傷みがないか
• 水回りなどが使える状態か
• 建物を残したまま住みたい人がいそうか
• 周辺で中古住宅が売れているか

です。

「古いから土地だけの値段」と最初から決めず、建物を残した状態でも査定してもらいます。

建物ではなく土地として売るなら「古家付き土地」という方法がある

建物そのものには大きな価値を付けにくくても、家を残したまま土地として売る方法があります。

これが古家付き土地としての売却です。

買主は、

「この家を直して使う」

こともできますし、

「購入後に解体する」

こともできます。

売主が先に解体しなくていいので、解体費を自分で出さずに売却できる可能性があります。

一方で、買主から見れば解体費などを考える必要があるため、更地より条件が下がる場合もあります。

だから、

古家付きでいくらなのか、更地ならいくらになりそうなのか

を比べます。

普通に売りにくい古家なら買取という方法もある

築年数が古い。

残置物が多い。

修繕が必要。

そのまま住むには難しい。

こうした家では、一般の買主を探す仲介だけでなく、買取会社へ直接売る方法もあります。

買取なら、

あなた
↓
不動産会社

と直接売買します。

不動産会社側が、購入後の修繕や再販売、解体まで考えて価格を出すため、一般の人には買いにくい古家でも扱える場合があります。

ただし、買取だから何でも売れるわけではありません。

確認したいのは、

• 今の状態のまま査定できるか
• 残置物を片付ける必要があるか
• 修繕せず売れるか
• 売主側で先に必要な費用があるか

です。

古い家の買取については、こちらで詳しく分けています。

解体して更地にした方が売りやすい家もある

建物の傷みが大きく、

買主のほとんどが解体を前提に考えそうな家なら、更地にして売る方法もあります。

更地になれば、買主が建物を解体する手間はなくなります。

土地の状態も見やすくなります。

ただし、

「古い＝解体した方が得」ではありません。

解体する前に、

• 解体費はいくらか
• 古家付きの査定はいくらか
• 更地にした場合の査定はいくらか
• 更地にすると本当に買主が増えるか
• 解体後に再建築できる土地か

を確認します。

見るべきなのは更地の売却価格ではなく、

更地にしたあとの価格から、解体などにかかった費用を引いて、手元にいくら残るか

です。

再建築できるか分からないなら、先に壊さない

古家の売却で特に注意したいのが、再建築です。

今は家が建っていても、現在の道路条件などによっては、解体後に同じように建て直せない場合があります。

そんな土地で、

「古いから壊そう」

と先に解体してしまうと、売却しにくくなる可能性があります。

解体前には、

• 接している道路はどうなっているか
• 再建築できる土地なのか
• 建物を残したまま売れるか
• 現状のまま買取できるか

を確認します。

再建築について問題があると言われているなら、こちらを先に見た方が分かりやすいです。

解体費を先に払う前に、今の状態の価格を見る

「更地の方が売りやすそうだから」

という理由だけで解体費を先に払う必要はありません。

たとえば、

古家付きなら買い手が付く。

買取会社なら建物ごと買える。

更地にしても価格がそれほど変わらない。

という物件なら、先に解体した分だけ手元に残るお金が減る可能性があります。

逆に、解体することで土地として明らかに売りやすくなり、費用をかけても手取りが増えるなら、更地を選ぶ意味があります。

だから順番は、

解体する
→ 査定する

ではなく、

今の状態を査定する
→ 更地にした場合と比べる
→ 解体するか決める

です。

残置物や修繕も、査定前に全部やらなくていい

相続した古家などでは、

家具。

家電。

布団。

昔の荷物。

が大量に残っていることがあります。

壁や床も傷んでいるかもしれません。

それを見ると、

「まず片付けて、少し直してから売ろう」

と思いますよね。

でも、それも査定してからで構いません。

買取会社によっては残置物がある状態から相談できる場合がありますし、仲介でも売却方法によっては大きなリフォームをしない方がいいケースがあります。

先に確認するのは、

• 今の状態ならいくらか
• 片付けると条件が変わるか
• 修繕すると本当に売りやすくなるか
• かけた費用を回収できそうか

です。

売るためにお金を使うなら、そのお金が戻ってくる可能性を見てから使います。

未登記や増築があるなら、そのまま進めない

古い家では、建物の登記と今の状態が違うこともあります。

昔増築した部分が登記されていない。

建物そのものが未登記だった。

相続後も名義が変わっていない。

こうした場合は、単なる「古家」の問題とは分けて確認します。

特に未登記や増築部分の問題があるなら、

• どこが登記と違うのか
• 売る前に手続きが必要なのか
• 今の状態でも買取を相談できるのか

を先に確認します。

相続した古家は、放置したままにしない

親から相続した実家が古家になっているケースもあります。

すぐ売るか決められなくても構いません。

ただ、誰も住んでいないなら、

• 誰が管理するのか
• 雨漏りや建物の傷みが進んでいないか
• 庭木や雑草を放置していないか
• 今後誰かが使う予定があるか
• 売るなら今どのくらいの価格なのか

は確認しておきます。

空き家は、持っているだけでも管理が必要です。

また、管理状態によっては自治体から指導や勧告の対象になる場合があります。

「いつか考える」で何年も置くより、残す理由があるのか、手放すならどの方法があるのかだけでも早めに整理した方が決めやすくなります。

古家の売却は「一番高い価格」だけで決めない

4つの売り方をもう一度比べるとこうなります。

方法	先にかかる負担	見るポイント
中古住宅として売る	修繕等が必要な場合あり	建物にも価値があるか
古家付き土地で売る	比較的小さい	建物を残したまま買主が付くか
買取	比較的小さい場合がある	現状のまま売れる条件
更地にして売る	解体費など	費用を引いても手取りが増えるか

大事なのは、

「どの方法の売値が一番高いか」

ではありません。

その価格で売るために自分がいくら使い、どれだけ手間をかけ、最終的にいくら残るか

です。

古家付きで少し安く売っても、解体費を負担しなくていいなら、その方が手元に残ることもあります。

反対に、解体費をかけても更地にした方が条件が大きく良くなる物件もあります。

自分の家を見ないままでは、どちらとも決められません。

まず古家のまま査定してから売り方を決める

古家を売ろうとすると、

片付ける。

修理する。

解体する。

と、売却前にいろいろやりたくなります。

でも最初に必要なのは、工事ではありません。

確認したいのは、

• 古家のままでも売れるのか
• 中古住宅として評価されるのか
• 土地として見た場合はいくらなのか
• 買取ならどんな条件になるのか
• 解体すると手取りが本当に増えるのか

です。

現在の状態の価格が分かれば、そこを基準に4つの売り方を比較できます。

まだ売る方法を決めていなくても構いません。

先にお金をかけるのではなく、まず今の古家がどのくらいになるのかを確認してから決めればいいです。