売れない不動産はどうする？普通に売れない原因と買取・処分へ切り替える順番

不動産を売りに出したのに、なかなか売れない。

値下げもした。

不動産会社にも相談した。

それでも動かないとなると、

「この不動産、そもそも売れるのかな」

と思いますよね。

ここでまず分けたいのが、

売り方を直せばまだ売れる不動産なのか、普通の仲介では売りにくい理由がある不動産なのか

です。

単純に価格が高いだけなら、価格や広告を直せば状況が変わるかもしれません。

一方で、

道路の条件に問題がある。

建て替えできない。

他の人と共有している。

土地の境界がはっきりしない。

建物がかなり傷んでいる。

こうした事情があるなら、普通の家と同じ売り方を続けても動きにくいことがあります。

まずは今の状態を見てみます。

今の状態	次に見るところ
問い合わせ自体が少ない	価格・広告・その地域の需要
値下げしても反応が変わらない	不動産そのものの条件
不動産会社から「売りにくい」と言われた	接道・権利・建物・土地の問題
仲介を断られた	訳あり不動産を扱う会社
買取まで断られた	さらに売り先を変える
売値より「手放すこと」を優先したい	売却以外の処分方法

大事なのは、いきなり「もっと安くする」ことではありません。

何が原因で売れないのかを先に見ます。

問い合わせがないだけなら、まだ「売れない不動産」とは限らない

売り出したのに問い合わせがほとんどない。

この場合は、まず普通の売却活動を確認します。

周辺の似た不動産と比べて価格が高すぎないか。

ネットにきちんと掲載されているか。

写真や説明から物件の状態が分かるか。

このあたりです。

ここは、さきほどの「家が売れない」場合と同じです。

広告や価格を直せば動く不動産なら、まだ特殊な売り方へ変える必要はありません。

反対に、

価格を見直しても動かない。

不動産会社を変えても反応がほとんど同じ。

そもそも不動産会社から扱いにくいと言われる。

となってきたら、次は物件そのものを見ます。

普通には売れにくい不動産には、理由がある

不動産は、古いから売れないとは限りません。

田舎だから必ず売れないわけでもありません。

買う側から見て、

「買ったあとに困ることがある」

と判断されると、売りにくくなります。

たとえば再建築不可です。

再建築不可とは、今ある建物を壊したあと、新しい建物を建てられない土地のことです。

家は今そこにあっても、

「将来建て替えられないなら買わない」

と考える人が増えるため、普通の住宅より買い手が限られます。

共有持分も同じです。

兄弟など複数人で一つの不動産を持っていて、そのうち自分の持分だけを売る場合、普通の家を買いたい人には向きません。

買った人も他の共有者と一緒に不動産を持つことになるからです。

つまり、

一般の買主が避けやすい条件があると、普通の仲介では売りにくくなります。

「売れない理由」は大きく3つに分けると分かりやすい

細かく分ければいろいろあります。

ただ、最初から全部覚える必要はありません。

大きくは次の3つです。

土地に問題がある

たとえば、

道路にきちんと接していない。

土地の形が使いにくい。

境界がはっきりしていない。

田舎や山間部で、そもそも買いたい人が少ない。

こうした土地です。

この場合、建物をきれいにしても根本は変わりません。

土地そのものをどう使えるかが買う側の判断材料になります。

建物に問題がある

雨漏り。

傾き。

シロアリ被害。

かなり古い建物。

大量の残置物。

こうした家も一般の買主には敬遠されやすくなります。

ただし、ここで先に全部直す必要はありません。

直してから売るより、そのまま買って直す会社へ売った方が合う場合もあります。

権利や法律上の条件がある

共有。

借地権。

底地。

再建築不可。

未登記の建物。

こうした不動産は、普通の中古住宅より仕組みが複雑です。

買う側も、

「買ったあと自由に使えるのか」

を慎重に見ます。

そのため、普通の住宅を扱う不動産会社では積極的に扱わないことがあります。

値下げしても売れないなら、価格だけが原因ではないかもしれない

売れない。

だから100万円下げる。

それでも売れない。

また下げる。

この繰り返しになることがあります。

価格が高いだけなら、値下げで動くことがあります。

ただし、

再建築できない。

共有持分しか売れない。

道路条件が悪い。

建物を大きく直さないと使えない。

こうした問題がある場合は、

安くしただけで普通の買主が増えるとは限りません。

ここで確認したいのは、

「いくらまで下げれば売れるか」

だけではなく、

「今の売り先が合っているか」

です。

普通の仲介で売れないなら、買う相手を変える

一般の仲介では、

不動産会社が家を探している人に物件を紹介します。

普通の家なら、この方法が合います。

でも売れない不動産の場合は、

一般の人ではなく、

古い家を直して再販売する会社。

土地を再利用する会社。

共有持分や借地権などを扱う会社。

訳あり不動産を専門に買う会社。

こうした相手の方が合うことがあります。

つまり、

不動産そのものを変えなくても、買う人を変えることで売れる可能性があります。

ここが普通の「家が売れない」と少し違うところです。

不動産会社から断られたら、そこで売れないと決めなくていい

不動産会社へ相談したら、

「うちでは扱えません」

と言われることもあります。

これは、

「その不動産には一切価値がない」

という意味ではありません。

その会社が、

その種類の不動産を扱っていない。

買ったあと再販売する方法を持っていない。

権利関係が複雑で対応しにくい。

ということもあります。

だから一社に断られたからといって、

「もう売れない」

と決める必要はありません。

ただ、何社も普通の不動産会社に聞き続けるより、

その問題を扱っている会社へ相談先を変えた方が早いことがあります。

買取まで断られた場合はこちらで分けています。

仲介を続けるか、専門買取へ変えるか

ここで迷いますよね。

「まだ仲介で粘るべきか」

「もう買取にした方がいいのか」

判断するときは、売れない期間だけで決めません。

見るのは、

今まで問い合わせがあったか。

内覧や具体的な話まで進んだか。

売れない原因が価格なのか、物件そのものなのか。

不動産会社から具体的な改善案が出ているか。

です。

問い合わせもあり、価格を少し見直せば売れそうなら、仲介を続ける選択肢があります。

一方で、

物件固有の問題が大きい。

一般の買主では難しい。

不動産会社からも扱いにくいと言われた。

こうなってきたら、専門買取を比べる意味が出てきます。

専門買取は「普通に売れない理由」がある不動産と相性がいい

専門買取では、不動産会社自身が買います。

そのため、

一般の人がそのまま住めるかどうかだけで判断しません。

買ったあとに直す。

権利関係を整理する。

別の使い方を考える。

という前提で見る会社もあります。

だから、

再建築不可。

共有持分。

借地権。

古い家。

事故物件。

違反建築など、

一般仲介では扱いにくい不動産でも相談できる場合があります。

もちろん、買取だから必ず売れるわけではありません。

また、仲介で普通に売れる不動産まで最初から買取だけで考える必要もありません。

普通の買主には難しいと分かったところで、買取を比べる。

この順番で十分です。

ここまで読んで、

「うちの不動産が普通の仲介でまだ売れるのか、それとも専門買取を見た方がいいのか分からない」

という人もいると思います。

訳あり・売りにくい不動産を扱っているところを置いておきます。

査定を取ったから必ず売る必要はないので、今の状態をどう見られるのか知りたいときに使ってみてください。

買取でも難しいなら、売ること以外を考える

ここから先は、

「高く売りたい」

より、

「この不動産を手放したい」

という話に変わります。

たとえば、

隣の土地を持っている人へ相談する。

価格を付けずに譲る。

寄付できる先を探す。

条件を満たす相続土地について国へ引き渡す制度を検討する。

といった方法です。

ただし、これは「仲介でなかなか売れないから、すぐ国に返そう」という話ではありません。

売れる可能性があるなら、まず売却を考えた方がいいです。

売却 → 専門買取 → それでも難しければ処分方法

の順に見た方が、選択肢を残せます。

売ることより所有権を手放すことを優先したい場合は、こちらで詳しく分けています。

解体や大きな修理を先にしない

売れない不動産を見ると、

「古い家を壊せば土地として売れるかも」

「直せば買ってもらえるかも」

と思うことがあります。

ただ、先に大きなお金をかけるのは待った方がいいです。

解体したあとに再建築できないと分かることもあります。

修理した費用を売却価格に上乗せできないこともあります。

まず、

今の状態で売れるか。

今の状態で買取できるか。

土地として見た場合どうなるか。

を確認します。

お金をかけるのは、そのあとです。

「0円でも売れない」なら、問題は値段ではない

かなり困るのが、

「もう0円でもいいから誰かに持っていってほしい」

という状態です。

ここまで来ると、価格をさらに下げる話ではありません。

買う側が、

税金。

草刈りや建物管理。

境界問題。

将来の処分。

などを引き継ぐことになるため、

無料でも欲しくないと判断されることがあります。

この場合は、

その不動産を持つことで、次の人にどんな負担が発生するのか

を見る必要があります。

ここが分かれば、

近隣所有者なら欲しいのか。

専門会社なら扱えるのか。

売却以外の方法を考える段階なのか。

が見えてきます。

売れない不動産は「売れる・売れない」の二択ではない

不動産会社に断られた。

長く売れない。

値下げしても動かない。

そうなると、

「これはもう売れない不動産なんだ」

と思ってしまいます。

でも実際には、

普通の仲介では難しい。

専門の買い手なら扱える。

売却より処分を考えた方がいい。

というように、段階があります。

だから順番は、

普通の売り方でまだいけるかを見る。

それが難しいなら、

なぜ売れないのかを確認する。

物件固有の問題があるなら、

その問題を扱える買い手へ変える。

それでも難しいところまで来て、初めて処分方法を考えます。

いきなり一番安い方法を選ばなくて大丈夫です。

そして、

「自分の不動産が今どの段階なのか、自分では判断できない」

というところまで来たら、実際の物件を見てもらうのが一番早いです。

普通には売りにくい不動産を扱っているところを置いておきます。

まだ売ると決めていなくても、今の状態ならどう扱われるのか確認したい人は見てみてください。