再建築不可物件は売却できる？そのまま売るか再建築可能にして売るかの判断基準

「再建築不可だから売れない」

不動産会社からそう言われると、もう手放せないように感じますよね。

でも、再建築不可物件でも売却する方法はあります。

大きく分けると、

売り方	向いているケース
そのまま仲介で売る	現在の建物を使いたい買主が見込める
隣地所有者へ売る	隣の土地と合わせることで使いやすくなる
専門業者へ買取を相談する	一般の買主には売りにくい
条件を改善してから売る	再建築できる状態へ変えられる可能性がある

という方法があります。

ここで大事なのは、最初から

「再建築不可だから買取しかない」

と決めないことです。

逆に、

「何とか再建築できるようにしてから売ろう」

と先にお金をかける必要もありません。

今の状態で売った場合と、条件を改善してから売った場合を比べて決めます。

まず本当に再建築不可なのか確認する

再建築不可とは、今ある建物を壊したあと、原則として新しい建物を建てられない状態の物件を指します。

代表的なのが、道路との接し方に問題がある土地です。

建築基準法では、原則として建物の敷地は道路に2m以上接している必要があります。

たとえば、

• 道路への接道が2m未満
• 建物まで細い通路しかない
• 前面の通路が建築基準法上の道路ではない

といった場合です。

ただし、

道路に十分接していない＝必ず永久に再建築できない

とも限りません。

土地の状況によっては、接道条件を改善できたり、一定の認定・許可を受けられる可能性があります。

だから最初に確認したいのは、

• どの道路に接しているか
• 接道幅はどのくらいあるか
• なぜ再建築不可と言われたのか
• 例外的な認定・許可の可能性があるか
• 隣地を使えば条件を満たせる可能性があるか

です。

「再建築不可」と言われた理由まで確認してから売り方を決めます。

今の建物を使う買主なら、そのまま売れる場合がある

再建築不可でも、現在建っている建物がすぐ使えなくなるわけではありません。

建物の状態が良く、

「建て替えず、この家を使いたい」

という買主が見つかれば、そのまま売れる可能性があります。

特に確認したいのは、

• 建物が今後も使えそうか
• 修繕で維持できそうか
• 立地に需要があるか
• 現金購入できる買主が見込めるか

です。

再建築不可物件では、住宅ローンの利用が難しくなることがあり、一般的な住宅より買主が限られる傾向があります。

だから、

売れないのではなく、買える人が少なくなる

と考えた方が分かりやすいです。

隣地所有者に売る方法もある

再建築不可物件では、隣の土地を持っている人にとって価値が出ることがあります。

たとえば、

あなたの土地を買うことで隣地が広くなる。

接道条件が改善する。

敷地の形が使いやすくなる。

といったケースです。

そのため、

「一般市場では売りにくい」

物件でも、隣地所有者には別の価値がある場合があります。

ただし、

隣地なら必ず高く買ってくれるわけではありません。

相手に買う必要がなければ話は進みませんし、価格条件が合わないこともあります。

隣地への売却は、再建築不可物件の一つの出口として比較します。

普通の仲介で売れないなら、専門買取も比較する

仲介で売り出した。

でも問い合わせがほとんどない。

住宅ローンの問題などで買主が見つからない。

そんな場合は、不動産会社へ直接売る「買取」も比較します。

買取なら、

あなた
↓
不動産会社

と直接売買します。

再建築不可物件を扱う会社であれば、一般の人が買いにくい事情も含めて価格を判断します。

そのため、

• 接道に問題がある
• 建物が古い
• 再建築できない
• 一般の仲介で売れない

といった物件でも、買取対象になる場合があります。

ただし、再建築不可だからどの会社でも買うわけではありません。

買取を考えるなら、再建築不可物件を扱った経験のある会社かを確認します。

再建築不可物件の買取についてはこちらで詳しく整理しています。

普通の仲介では動かない状態なら、まず現状のまま買取できるか確認すると、別の売り方と比べやすくなります。

再建築できる状態にしてから売る方法もある

条件によっては、再建築不可の原因を解消できる可能性があります。

代表的なのは、

• 隣地の一部を買う
• 隣地を借りる
• セットバックする
• 建築基準法43条2項の認定・許可の可能性を確認する

といった方法です。

たとえば接道幅が少し不足しているだけなら、隣地の一部を取得することで条件を満たせる場合があります。

ただし、ここで注意したいのが、

「できそうだから先に進める」ではなく、実際に認められるのか確認することです。

土地ごとに道路や周辺状況が違います。

自治体や建築士などへ確認せず、自分だけで「これなら再建築できる」と判断しない方がいいです。

再建築可能にするために、お金をかける価値があるか考える

仮に再建築できる状態へ変えられるとしても、

「なら絶対にやった方がいい」

とは限りません。

たとえば隣地を買うなら、その取得費用がかかります。

測量や登記などが必要になることもあります。

見るべきなのは、

再建築可能になった後の売却価格

だけではありません。

確認したいのは、

• 条件改善にいくらかかるか
• どのくらい時間がかかるか
• 改善後の査定はいくらになりそうか
• 現状のままならいくらで売れるか

です。

たとえば条件を改善すると査定が上がっても、そこまでに大きな費用がかかれば、最終的な手取りはそれほど増えないかもしれません。

逆に、比較的小さな負担で再建築できるようになり、買主候補が大きく増えるなら、条件を改善してから売る価値があります。

できるかどうかだけではなく、やる価値があるかまで比べます。

再建築不可だからといって、先に解体しない

古い建物を見ると、

「どうせ使えないから、更地にして売ろう」

と思うかもしれません。

でも再建築不可物件では、特に解体を先に決めない方がいいです。

建物を壊したあと新しい建物を建てられないなら、

「家が残っている土地」

から、

「新しく家を建てにくい土地」

へ変わります。

現在の建物を使いたい人に売る可能性まで失うことがあります。

だから解体前に、

• 今の建物はまだ使えるか
• 建物付きのまま売れるか
• 現況のまま買い取る会社があるか
• 解体後に再建築できるのか
• 更地にすると査定がどう変わるのか

を確認します。

古い家だから壊す。

再建築不可だから壊す。

ではなく、

壊したあと、本当に売りやすくなるのか

を先に見ます。

再建築不可でもリフォームできる場合はある

「再建築不可ならリフォームもできない」

と思われがちですが、ここも一律には決められません。

建て替えと、今ある建物を直すことは別です。

ただし、2025年4月からは、これまで建築確認が不要だった一部の木造住宅でも、大規模な修繕・模様替えをするときに建築確認が必要になる場合があります。

一方で、既存建築物については、条件によって現行の規定をそのまま遡って適用しない制度上の扱いもあります。

つまり、

「再建築不可なら大規模リフォームは全部できない」

とも、

「今まで通り何でも自由に直せる」

とも言えません。

確認したいのは、

• どんな工事をしたいのか
• 建築確認が必要な工事か
• 現在の建物がどういう法的状態なのか
• 自治体でどのように扱われるか

です。

大規模な工事を考えているなら、工事会社だけでなく建築士や自治体へ確認してから進めます。

再建築不可を解消できなくても、売却方法は残る

調べた結果、

接道条件を変えられない。

隣地も取得できない。

例外的な認定・許可も難しい。

そんな場合もあります。

でも、

再建築不可を解消できない＝売却できない

ではありません。

その場合は、

• 今の建物を使う買主へ売る
• 隣地所有者へ売る
• 投資用として売る
• 再建築不可を扱う会社へ買取を相談する

といった方法へ進みます。

問題を解消することだけが、売却の条件ではありません。

売却価格は「再建築不可だから○割」と決められない

再建築不可物件について、

「普通の土地の○割くらい」

という数字を見ることがあります。

でも、自分の物件がその数字になるとは限りません。

価格に関係するのは、

• 地域の土地需要
• 接道の状態
• 再建築可能にできる余地
• 現在の建物の状態
• 隣地所有者の購入需要
• 仲介で売るのか買取なのか

などです。

再建築不可といっても、

接道が少し足りない物件と、

条件改善がかなり難しい物件では、

買主から見た価値が違います。

だから相場の割合だけを見るより、

今の物件そのものを査定してもらう方が判断材料になります。

仲介・条件改善・隣地売却・買取を比べて決める

再建築不可物件を売る方法を整理すると、

方法	向いているケース	先に確認すること
そのまま仲介	建物を使える・需要がある	買主が付きそうか
隣地へ売却	隣地と一体化する価値がある	隣地所有者の意向
条件改善後に売る	再建築可能化の余地がある	費用と売却価格の差
専門買取	仲介では売りにくい	現状買取の条件

大事なのは、

どの方法の売却価格が一番高いか

だけではありません。

その価格にするために、

いくら使うのか。

どれだけ時間がかかるのか。

本当に条件を改善できるのか。

まで含めて考えます。

まず今の状態でいくらになるか確認してから決める

再建築不可物件だから、

隣地を買う。

道路条件を改善する。

大きくリフォームする。

解体する。

と、先に手を加える必要はありません。

まず確認したいのは、

• 現状のまま売れるのか
• 仲介ではどのくらいの条件になりそうか
• 買取ならどのくらいになるのか
• 再建築可能にするとどの程度変わるのか
• 条件改善にかかる費用に見合うのか

です。

今の価格が分からなければ、再建築可能にするためにお金を使う価値があるのかも判断できません。

まず現在の状態を見てもらう。

その金額を基準に、

そのまま売る。

条件を改善して売る。

買取へ切り替える。

を比べればいいです。