立ち退き物件はそのまま買取できる？入居者付きで売る方法と立ち退き後の売却を比較

入居者やテナントがいる物件を売りたい。

でも、

「先に立ち退いてもらわないと売れない？」
「自分で立ち退き交渉までしないといけない？」

と迷いますよね。

結論からいうと、立ち退きを終えていなくても売却できる方法はあります。

大きく分けると3つです。

売り方	入居者の立ち退き	向いているケース
オーナーチェンジで売る	不要	賃貸物件としてそのまま使える
入居者付きのまま買取を相談する	売却前に完了しない方法もある	立ち退き交渉を抱えたくない
立ち退き後に売る	必要	空室にすると売却条件が良くなりそう

ここで先に考えたいのは、

「どうやって立ち退いてもらうか」ではありません。

そもそも立ち退きが必要なのか。

立ち退きにかかる費用や時間まで含めても、空室にしてから売った方がいいのか。

まずそこを比べます。

入居者がいても、そのまま売ることはできる

賃貸中だからといって、不動産そのものを売れないわけではありません。

入居者が住み続けたまま、賃貸物件として次の所有者へ売る方法があります。

これが一般にオーナーチェンジと呼ばれる売り方です。

買った人は、自分で住むためではなく、家賃収入を得る不動産として購入します。

そのため、まず確認したいのは、

• 現在の家賃
• 入居状況
• 賃貸借契約の内容
• 建物の状態
• 今後も賃貸経営を続けられそうか

です。

賃料や入居状況に問題がなく、収益物件として買いたい人がいるなら、そもそも立ち退きをする必要がない場合があります。

オーナーチェンジでは売りにくい物件もある

一方で、入居者がいるままなら何でも売りやすいわけではありません。

たとえば、

• 家賃が周辺相場よりかなり低い
• 建物が古く、大きな修繕が近い
• 一部だけ入居している
• 店舗や事務所が入っている
• 将来建て替えたい物件
• 入居者との間に問題を抱えている

といった物件では、買主が限られることがあります。

特に、

「このまま賃貸物件として持ち続けたい人」

より、

「空室にして建て替えたい人」

の方が高く評価する土地なら話は変わります。

この場合は、

入居者付きのまま売る場合と、立ち退き後に売る場合を比べます。

立ち退き前でも不動産会社へ直接売れる場合がある

もう一つあるのが、不動産会社による買取です。

買取とは、一般の買主を探すのではなく、不動産会社へ直接売る方法です。

仲介なら、

あなた
↓
不動産会社が買主を探す
↓
一般の買主が購入する

という流れです。

買取なら、

あなた
↓
不動産会社が直接購入する

となります。

立ち退きが必要になりそうな物件を扱う買取会社の中には、入居者やテナントが残っている状態から査定を検討する会社があります。

つまり、売主が先にすべての立ち退き交渉を終えなければ、絶対に売れないわけではありません。

ただし、

立ち退き物件なら、どの買取会社でもそのまま買うわけではありません。

査定を相談するなら、先に次の情報を確認しておくと話が進みやすくなります。

• 住居なのか店舗なのか
• 何戸・何人が入居しているのか
• どんな賃貸借契約になっているのか
• 現在の家賃はいくらか
• 契約書が残っているか
• すでに立ち退き交渉を始めているか

先に立ち退きを済ませてから売る方がいい場合もある

「入居者付きのまま売れるなら、その方がいい」

とも限りません。

空室にすることで物件の売却条件が大きく変わるなら、先に立ち退きを進める方法も比較する価値があります。

たとえば、

古いアパートが建っている。

現在の賃料は低い。

でも土地の立地はいい。

建物を取り壊して別の用途で使える可能性がある。

こうした物件なら、入居者付きの価格と空室になった後の価格に差が出ることがあります。

ただし、ここで見るのは売却価格だけではありません。

「空室にすれば高く売れる」だけで立ち退きを始めない

空室になれば高く売れそう。

それだけで入居者へ立ち退きの話を始めるのは早いです。

まず比較したいのは、

• 空室になった後の売却条件
• 立ち退きに伴う金銭負担
• 弁護士などへ依頼する場合の費用
• 交渉中にかかる維持費
• 空室後に解体するならその費用
• 売却までにかかる時間

です。

これと、

入居者がいる今の状態で売った場合の買取条件

を比べます。

つまり、

「空室なら高く売れるか」

ではなく、

空室にするための負担まで引いて、それでも立ち退き後に売った方がいいのか

で考えます。

ここは自分で考えていても、今の状態でいくらになるのかが分からなければ比較できません。

まだ立ち退きを始めていないなら、まず入居者がいる現在の状態で査定してもらい、その金額を基準に考える方法があります。

売却したいだけで自由に立ち退いてもらえるわけではない

ここはかなり大事です。

物件を売却したいからといって、

「売るので出てください」

だけで普通の建物賃貸借を一方的に終わらせられるとは限りません。

普通建物賃貸借では、貸主側から契約の更新を拒絶したり解約を申し入れたりするとき、借地借家法上の正当事由が問題になります。

正当事由は、

• 貸主が建物を必要とする事情
• 借主が建物を必要とする事情
• これまでの賃貸借の経緯
• 建物の利用状況
• 建物の現在の状態
• 明け渡しに伴う金銭の提供

などを踏まえて判断されます。

つまり、

「売りたい」という理由だけで、自動的に立ち退きが認められる仕組みではありません。

立退料を払えば必ず立ち退いてもらえるわけでもない

もう一つ誤解しやすいのが立退料です。

「お金を払えば出てもらえる」

と単純に決まっているわけではありません。

金銭の提供は、正当事由を判断するときの材料の一つです。

そのため、どの物件にも当てはまる固定の立退料があるわけではありません。

条件を見るなら、

• 住居なのか店舗なのか
• どのくらい長く借りているのか
• 移転によってどんな負担が出るのか
• 貸主と借主それぞれが建物を必要とする事情
• 現在の契約内容

などを確認します。

個別の立ち退き交渉や正当事由について判断が必要なら、不動産会社だけで結論を出さず、弁護士へ確認する方が安全です。

契約書を見ずに立ち退きの話を進めない

物件を売りたいと思ったら、入居者へ話をする前に賃貸借契約書を確認します。

見るのは、

• 普通借家契約か定期借家契約か
• 契約期間はいつまでか
• 更新についてどう書かれているか
• 賃料はいくらか
• 敷金などの預り金はあるか
• 店舗なら使用目的は何か

などです。

契約の種類によって、終了までの考え方は違います。

普通建物賃貸借では、貸主側から更新を拒絶する場合、期間満了の1年前から6か月前までの間の通知と正当事由が問題になります。

期間の定めがない普通建物賃貸借で貸主から解約を申し入れる場合も、申入れ後すぐに終了するわけではなく、原則として6か月の経過と正当事由が関係します。

だから、

「売却予定だから来月までに出てほしい」

という感覚だけで進めない方がいいです。

店舗や事務所が入っているなら、住居より慎重に考える

テナントが店舗や事務所の場合も、入居者付きのまま売却を考えることはできます。

ただし、住居と同じ感覚で立ち退き条件を考えない方がいいです。

店舗なら、

• 営業を続けられるか
• 移転先を確保できるか
• 店舗設備をどうするか
• 営業への影響がどの程度あるか

などが関係することがあります。

そのため、店舗や事務所が入っている物件で立ち退きを考えているなら、先に売却価格だけを見るのではなく、立ち退きそのものがどの程度複雑になるかも確認します。

最初に比べるのは3つの売り方

ここまでを整理すると、いきなり入居者へ退去の話をする必要はありません。

まず比べたいのは、

• オーナーチェンジならどんな条件で売れそうか
• 入居者付きのまま買取を相談したらどんな条件になるか
• 立ち退き後ならどんな条件で売れそうか

の3つです。

そのうえで、

• 立ち退きにかかる時間
• 金銭的な負担
• 法的な難しさ
• 空室にしたことで増える売却価値

まで見ます。

その差が十分大きいなら、立ち退きを進めてから売る意味があります。

反対に、空室にするまで長い時間と大きな負担がかかるなら、入居者付きのまま売る方が現実的な場合もあります。

立ち退きを始める前に、今の状態の価格を知っておく

立ち退き物件を売るときに一番避けたいのは、

「売るなら、まず入居者に出てもらうものだ」

と先に決めてしまうことです。

オーナーチェンジなら、そのまま売れるかもしれません。

入居者がいる状態でも、不動産会社へ直接売れるかもしれません。

反対に、立ち退きを進めて空室にした方が手元に残るケースもあります。

判断するために確認したいのは、

• 今の入居状態のまま売れるか
• 現在の状態ならいくらになるか
• 空室になった場合に売却条件がどのくらい変わるか
• その差は立ち退きの費用と時間に見合うか

です。

今の価格が分からなければ、立ち退きをする価値があるのかも比べられません。

まだ何も始めていないなら、先に現在の状態を見てもらってから、立ち退きへ進むか決めればいいです。