未登記建物はそのまま買取してもらえる？登記して売る場合との違いと判断基準

未登記の建物がある。

売りたいけれど、

「登記してからじゃないと売れない？」
「このまま不動産会社に買い取ってもらえない？」

と迷うところだと思います。

結論からいうと、未登記だから絶対に売れないわけではありません。

未登記の状態を確認したうえで、そのまま買取を相談できる場合もあります。

ただし、ここで先に知っておきたいことがあります。

「未登記」と呼ばれている状態は一つではありません。

まず、自分の建物がどれなのかを確認します。

状態	何が起きている？	最初に考えること
建物そのものが未登記	建物の表題登記がない	登記して売るか、現状で買取相談
増築部分だけ未登記	登記上の建物と現在の建物が違う	現況確認と変更登記の要否
相続登記が終わっていない	建物自体は登記済み	相続人・所有者を整理

特に最後の「相続登記が終わっていない」は、厳密には建物そのものが未登記なのとは別の問題です。

ここを一緒にしてしまうと、必要な手続きまで分からなくなります。

建物そのものが未登記でも、買取を相談できる場合はある

ここでいう買取とは、一般の買主を探して売るのではなく、不動産会社に直接売る方法です。

仲介なら、

あなた
↓
不動産会社が買主を探す
↓
一般の人が購入する

という流れです。

買取なら、

あなた
↓
不動産会社が直接購入する

となります。

この違いが、未登記建物では大きいです。

一般の人へ売る場合、買主側の住宅ローンや登記手続きなどで未登記の建物が問題になりやすくなります。

一方、買取会社の中には、建物の状態や権利関係を確認したうえで、未登記の状態から相談できるところがあります。

ただし、

「未登記ならどの買取会社でもそのまま買う」わけではありません。

対応できるかは会社と物件によります。

だから最初から自費で登記するのではなく、

• 今の状態でも査定できるか
• 買取するなら登記が必要か
• 誰が登記手続きをするのか
• 登記した場合としない場合で条件が変わるか

を確認してから動く方が分かりやすいです。

そもそも未登記建物とは何か

建物を建てると、所在地や種類、構造、床面積などを登記簿に記録する「表題登記」を行います。

この表題登記がされていない建物が、一般に未登記建物と呼ばれます。

古い実家や昔からある建物では、

「固定資産税は払っているのに登記されていなかった」

ということもあります。

固定資産税が課税されていることと、法務局で建物が登記されていることは同じではありません。

分からない場合は、

• 法務局の登記情報
• 固定資産税の納税通知書や課税明細
• 手元にある建築関係の書類

などを確認します。

資料を見ても判断できないなら、土地家屋調査士などへ確認する方法もあります。

未登記のままにしていいわけではない

「そのまま売れる場合があるなら、登記しなくても問題ないのでは？」

という話でもありません。

不動産登記法では、表題登記がない建物の所有権を取得した人は、原則として所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請することとされています。

つまり、

未登記のまま買取を相談できることと、登記の申請義務がなくなることは別です。

実際に売却を進めるときは、

「今の未登記状態を誰が、どの段階で整理するのか」

まで買取会社や専門家と確認します。

登記してから売った方がいいケース

未登記のまま買取を相談できるなら、登記費用を払わずそのまま売った方が得に見えます。

でも、必ずそうなるわけではありません。

登記を整えることで買主候補が増えたり、普通の仲介で売れる可能性が出たりするなら、先に登記する意味があります。

たとえば、

• 建物自体にまだ十分な価値がある
• 普通の仲介でも売れそうな立地にある
• 一般の買主へ売りたい
• 買主が住宅ローンを利用する可能性が高い
• 登記費用をかけても売却条件が良くなりそう

といった場合です。

この場合は、

登記費用をかけることで、売れる相手がどれだけ増えるか

を考えます。

登記そのものが目的ではありません。

売却全体で見て、費用をかける意味があるかで決めます。

未登記のまま買取を相談する意味があるケース

反対に、先に登記費用をかけるより、現在の状態で買取条件を確認した方がいいケースもあります。

たとえば、

• 築年数がかなり古い
• 建物より土地の価値が中心になりそう
• 買い取ったあと解体される可能性がある
• 一般の買主が付きにくい事情がある
• 売却のためにこれ以上お金をかけたくない
• 登記しても売却条件が大きく変わるか分からない

といった場合です。

ここで先に登記へ進んでしまうと、

お金をかけて登記した。

でも結局、専門買取へ売ることになった。

ということもあります。

それなら、登記費用を払う前に「今の状態ならいくらで買い取れるのか」を確認した方が比較できます。

「未登記のまま」と「登記してから」は手取りで比べる

判断するときは、

「登記した方が高く売れる」
「未登記買取なら手間がない」

だけで決めません。

比べたいのは、最終的に自分の手元に何が残るかです。

登記してから売る場合

確認するのは、

• 登記にいくらかかるか
• 必要な資料がそろっているか
• 登記後に仲介で売れそうか
• 登記後の買取査定はいくらか
• 売却までどのくらい手間が増えるか

です。

未登記のまま買取を相談する場合

こちらは、

• 現状のまま査定できるか
• 未登記を理由に価格が変わるか
• 売却までに売主側ですることは何か
• 登記手続きを誰が行うのか
• その他に必要な費用はあるか

を確認します。

そのうえで、

登記してから売った場合の手取り

と、

未登記のまま買取した場合の手取り

を比べます。

登記費用だけを安くする話でも、買取価格だけを高くする話でもありません。

最終的に残る金額と、そこまでの手間を一緒に見ます。

増築部分だけ未登記なら、建物全部が未登記とは話が違う

昔の家では、

「家そのものは登記されているけれど、あとから増築した部分が登記に反映されていない」

こともあります。

この場合は、建物全部が未登記なのとは違います。

まず、

• 登記簿上の床面積
• 現在の建物の床面積
• どこを増築したのか
• 増築時の資料が残っているか

を確認します。

実際の建物と登記内容が違えば、売却時に指摘されることがあります。

だから、

「未登記だから買取へ」

とすぐ決めず、どの部分が登記と違うのかを先に整理します。

相続登記が終わっていないなら、先に所有者を確認する

もう一つ混同しやすいのが、

「亡くなった親の名義のままになっている」

ケースです。

建物自体に登記があるなら、これは建物そのものが未登記なのではなく、相続による所有者変更の登記が終わっていない状態です。

この場合は、買取価格を考える前に、

• 誰が相続人なのか
• 誰が建物を相続するのか
• 遺産分割は終わっているか
• 現在の登記名義は誰か

を確認します。

売る人が誰なのか決まっていなければ、売買を最後まで進められません。

「未登記」と「相続登記未了」は分けて考えます。

解体して土地だけ売ればいいとは限らない

未登記の古い建物なら、

「面倒だから壊して土地だけ売ればいい」

と考えることもあります。

ただ、これも先に解体を決めない方がいいです。

解体には費用がかかります。

さらに、建物がなくなることで土地の税負担が変わる場合もあります。

何より、

建物付きのまま買い取る会社があるなら、先に壊す必要がなかった

という可能性があります。

解体を考えるなら、

• 建物付きのまま買取できるか
• 未登記のままでも相談できるか
• 解体した場合の土地の査定額
• 解体費を払ったあと本当に手取りが増えるか

を比べます。

「未登記だから壊す」ではなく、

今の状態で売れるのかを確認してから壊すか決める

という順番です。

未登記を理由に買取を断られたら、理由を確認する

買取会社へ相談しても、断られることはあります。

ただ、そのときも

「未登記だから売れない」

と決める必要はありません。

確認したいのは、

• その会社が未登記建物を扱っていないのか
• 建物以外にも問題があるのか
• 所有関係が整理できていないのか
• 再建築不可など別の事情があるのか
• その地域自体を買取対象にしていないのか

です。

会社側の取扱条件が理由なら、別の専門会社では判断が変わる可能性があります。

一方で、所有関係や登記手続きそのものを先に整理しないと売れないケースもあります。

買取を断られたあとの考え方はこちらでも整理しています。

登記するか迷ったら、先に今の状態で査定して比べる

未登記建物を売るときに、

「まず登記しなければ」

と最初から決める必要はありません。

逆に、

「買取なら未登記のままで絶対に大丈夫」

でもありません。

まず確認するのは、

• どの部分が未登記なのか
• 登記するといくらかかるのか
• 登記すれば売却条件が良くなるのか
• 今の状態ならいくらで買い取れるのか

です。

ここまで分かれば、

登記費用をかけてから売る方がいいのか、今の状態で買取を進めた方がいいのか

を比べられます。

売ると決める前でも、査定額を見ることはできます。

先に登記や解体へお金を使うのではなく、まず現在の状態でどんな条件になるのかを確認してから決めればいいです。