古民家はそのまま売却できる？古民家として売るか・古家として売るかの判断基準

古民家を売ろうとすると、

「このまま売れるのか」
「古すぎるから壊した方がいいのか」
「買取に出した方が早いのか」

ここで迷いますよね。

先に答えると、古民家は古いからといって、すぐ解体する必要はありません。

まず見るのは、

この建物を残して使いたい人がいそうか。

ここです。

建物そのものに魅力が残っているなら、古民家として売る道があります。

反対に、建物より土地の方が売りやすいなら、古家付き土地として売る方が合うこともある。

傷みが大きく、一般の仲介では動きにくいなら買取もあります。

つまり最初に決めるのは、

「売るか壊すか」

ではありません。

何として売る家なのか。

そこからです。

今の古民家	最初に考える売り方
建物を残して使えそう	古民家として売る
建物より土地の需要が強そう	古家付き土地で売る
老朽化・雨漏り・残置物が多い	現況のまま買取も比較
一般の仲介でなかなか動かない	買取へ切り替える
再建築不可	解体を急がない
解体する方向が固まった	古材の価値も確認

では、自分の家がどこに当てはまるのか見ていきます。

古民家として売れる家なら、先に壊さない

古い家を見ると、

「建物にはもう価値がないだろう」

と思いやすいです。

でも古民家の場合、話が少し違います。

昔ながらの造りが残っている。

太い梁や柱がある。

欄間などの意匠が残っている。

建物全体の雰囲気を生かして使えそう。

こうした家なら、普通の中古住宅とは別の見方をされることがあります。

だから築年数だけで、

「古い＝建物価値なし」

とは決めません。

古ければ古いほど高くなるわけでもない

ここは逆も同じです。

築年数が長いから高い。

太い梁があるから高い。

という話でもありません。

建物がかなり傷んでいれば直す費用がかかりますし、場所によっては買いたい人自体が少ないこともあります。

見るのは古さではなく、

残して使いたいと思われる建物かどうか。

ここです。

古民家として売りにくいなら、古家付き土地という売り方がある

建物そのものを生かして売るのが難しそうなら、次に考えるのが古家付き土地です。

古家付き土地とは、

古い家を残したまま、土地を中心に売る方法

です。

買った人が、

そのまま使う。

直す。

壊して建て替える。

そこをあとから決めます。

売主側が先に解体しなくていいので、

「壊したのに土地も売れない」

ということを避けやすくなります。

特に、

土地には需要がありそうだけど、建物の状態が良くない。

そんな家なら候補になります。

では、解体した方がいいのはどんなとき？

ここまで来ると、

「じゃあ更地にした方が売りやすい場合もあるよね」

となります。

あります。

建物を残す意味がほとんどなく、解体後の土地に需要があるなら、更地で売る方が買い手を見つけやすい場合があります。

ただし、解体には費用がかかります。

しかも、壊したからその費用分だけ高く売れるとは限りません。

だから順番は、

建物を残したまま売れるか。

古家付き土地で売れるか。

そのうえで、解体した方が有利か。

です。

最初から解体ありきにはしません。

再建築不可なら、解体する前に止まる

古民家で特に気をつけたいのが、再建築不可です。

再建築不可とは、

今ある建物を壊したあと、新しい家を建てられない土地

のことです。

この場合、

「古いから壊して更地にしよう」

と進めると、あとから新しい家を建てられない土地だけが残ることがあります。

今ある建物を使えること自体が価値になっているケースもあるので、再建築できるか分からないなら先に確認します。

仲介と買取は、どちらが上ではなく役割が違う

古民家を残して売れそうなら、

「できるだけ高く売りたい」

と思いますよね。

その場合は、まず仲介が合うことがあります。

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう売り方です。

一方の買取は、不動産会社そのものに家を買ってもらいます。

売り方	合いやすい状況
仲介	建物を残して買いたい人を探せそう
古家付き土地	建物より土地の需要が強そう
買取	傷みや残置物があり、一般の買主を探しにくい
解体後売却	建物を残す意味が薄く、更地需要が強い

仲介なら必ず高い。

買取なら必ず安い。

と一律には決まりません。

大事なのは、

その古民家を誰が買うのか。

ここです。

一般の買主へ売るのか。

土地を欲しい人へ売るのか。

直して再利用する会社へ売るのか。

買い手が変われば、家の見られ方も変わります。

雨漏りや残置物があっても、先に全部直さなくていい

古民家なら、

雨漏りがある。

家具が残っている。

庭が荒れている。

床や壁が傷んでいる。

ということも珍しくありません。

そうすると、

「売る前に直して片付けないと」

と思いますよね。

でも、ここも先にお金をかける必要はありません。

買う側が直す前提なら、売主がリフォームしても費用を回収できないことがあります。

残置物も同じです。

残置物とは、家の中に残っている家具や生活用品のことです。

買取なら、そのまま扱える場合もあります。

今の状態で売れるかを見てから、修理・片付けを決めます。

「古民家として売れるのか、古家として見られるのか、自分では分からない」

という人もいると思います。

そういう場合は、古い家や訳あり物件を扱っているところで今の状態を見てもらう方法があります。

扱っているところを置いておきます。

よかったらどうぞ。

一般の不動産会社で反応がないなら、売り方を変える

すでに売り出している人もいますよね。

問い合わせがない。

内覧まで進まない。

値下げしても動かない。

そうなったら、

「古民家だから売れない」

で終わらせるのではなく、

誰向けに売っているかを見直します。

普通の中古住宅として売っているなら、古民家として残して使いたい人へ届いているか。

古民家として出しているけれど反応がないなら、土地として見た方がいいか。

それでも難しいなら、買取へ切り替える。

こうやって出口を変えます。

最初の売り方にこだわる必要はありません。

古材を売る話は、解体すると決まってから

古民家には、梁や柱などの古材が残っていることがあります。

古材とは、

古い建物から取り出し、再利用する木材

です。

ただ、古材が売れる可能性があるからといって、先に家を壊す話ではありません。

まず家と土地をそのまま売れるかを見る。

それでも解体するとなったら、古材として見てもらえるものがあるか確認する。

この順番です。

古民家そのものの買取と古材買取の違いは、こちらで分けています。

相続した古民家なら、売り方の前に所有者だけ確認する

親や祖父母の古民家を相続した場合は、

「誰の家になっているか」

を先に確認します。

自分一人の名義なのか。

兄弟など複数人で持っているのか。

ここで進め方が変わります。

複数人で所有している家なら、一人だけで家全体を売ることはできません。

古民家をどう売るか考える前に、

誰が所有しているのか。

全員で売る意思があるのか。

ここだけ確認しておくと、その後の話が早いです。

最後に決めるのは「壊すか」ではなく「誰に売るか」

古民家を前にすると、

残す。

壊す。

直す。

この三つで考えがちです。

でも売却なら、その前にもう一つあります。

誰に売るのか。

古民家として使いたい人。

土地を欲しい人。

直して再利用する会社。

そのまま買い取る会社。

相手が変われば、同じ家でも見られ方が変わります。

だから、まだ売り方が決まっていないなら、解体や大きなリフォームを先に決めなくて大丈夫です。

そして最後に残るのは、

「うちの古民家なら、どの売り方になるんだろう」

という話です。

そこは実際の建物や土地を見ないと決まりません。

今の状態でどんな売り方ができるのか知りたい人向けに、古い家や訳あり物件を扱っているところを置いておきます。

必要なら見てみてください。