事故物件の買取はどこに頼む？相場や業者選び、売却までの流れを解説

「事故物件なんだけど、これって売れるの？」

たぶん、最初に気になるのはそこですよね。

普通の不動産会社に持っていっていいのか。

特殊清掃をしてからじゃないとダメなのか。

事故物件となると、値段はかなり下がるのか。

調べ始めると、いろんな話が出てきます。

「事故物件は安くなる」

「専門業者なら買い取ってくれる」

「告知義務がある」

どれも聞いたことはあるけれど、自分の家がどうなるのかまでは分かりにくい。

事故物件だからといって、全部同じ売り方になるわけではありません。

孤独死があった家と、自殺があったマンション。

都市部の戸建てと、地方で長く空き家になっている家。

荷物が残っている家と、すでに特殊清掃が終わっている家。

同じ「事故物件」と呼ばれていても、事情はかなり違います。

となれば、売り方も査定額も違ってきます。

なので最初から、

「事故物件だから買取しかない」

と決める必要はありません。

まず知りたいのは、

今の状態で売れるのか。
仲介と買取なら、どちらが現実的なのか。
いくらくらいになるのか。

ここです。

順番に見ていきましょう。

事故物件の買取はどこに頼む？

事故物件を買い取ってもらいたいなら、まず候補になるのは、事故物件や訳あり物件を扱っている買取業者です。

もちろん、普通の不動産会社でも事故物件を扱うことはあります。

ただ、不動産会社ならどこでも事故物件を同じように扱えるわけではありません。

事故物件を何度も買い取っている会社もあれば、ほとんど扱っていない会社もあります。

では、何が違うのか。

大きいのは、買い取ったあとの出口を持っているかどうかです。

たとえば、

「この地域なら再販売できる」

「この状態ならリフォームして売れる」

「この物件なら土地として活用できる」

そんな経験がある会社なら、事故物件でも査定しやすくなります。

反対に、事故物件を扱った経験が少ない会社では、

「うちでは難しいですね」

と断られることもあります。

会社を探すときは、名前だけではなく、

• 事故物件の買取実績があるか
• 自分の物件がある地域に対応しているか
• 直接買い取る会社なのか
• 孤独死や自殺など、自分に近いケースを扱っているか
• 特殊清掃前でも相談できるか
• 家具や荷物が残ったままでも相談できるか

このあたりを見ておくと、候補を絞りやすくなります。

事故物件でも、本当に買い取ってもらえる？

はい。

事故物件でも、買い取ってもらえる可能性はあります。

「事故物件だから絶対に売れない」

とは限りません。

事故物件を専門的に扱っている会社は、買い取ったあとに再販売したり、別の方法で活用したりします。

一般の買主には売りにくい家でも、事業者から見ると扱えることがあるんです。

ただし、

事故物件なら何でも必ず買い取ってもらえる

という話でもありません。

場所。

建物の状態。

土地の価値。

何があった物件なのか。

こうした条件を見て判断されます。

なので、最初に知りたいのは、

今の状態のまま査定してもらえるのか

というところです。

そもそも事故物件って、どこからが事故物件？

ここも意外と曖昧です。

「人が亡くなった家は、全部事故物件」

と思われがちですが、そう単純ではありません。

「事故物件」という言葉そのものに、法律上の一つの明確な定義があるわけではありません。

一般的には、

過去に起きた出来事を知ったことで、買う人が心理的な抵抗を感じる可能性のある物件

を指して使われています。

こうした事情は「心理的瑕疵（しんりてきかし）」と呼ばれることがあります。

聞き慣れない言葉ですよね。

簡単にいうと、

家そのものが壊れているわけではないけれど、過去にあった出来事が「買うかどうか」に影響する状態

です。

たとえば、

• 自殺
• 殺人事件
• 孤独死
• 自然死
• 日常生活の中で起きた事故死

などがあります。

ただし、これらが全部同じ扱いになるわけではありません。

国土交通省は、人の死があった不動産について、宅地建物取引業者がどう告知するかのガイドラインを公表しています。

自然死なのか。

自殺や他殺なのか。

特殊清掃が行われたのか。

こうした事情によって扱いが変わります。

なので、

「孤独死だったから必ず事故物件」

「何年経ったから、もう伝えなくていい」

と、出来事や年数だけで決めるのは早いです。

事故物件の売り方は「仲介」と「買取」

事故物件を売る方法は、大きく分けると2つあります。

仲介と買取です。

難しく考えなくて大丈夫です。

ざっくり言えば、

仲介＝買ってくれる人を探してもらう

買取＝不動産会社そのものに買ってもらう

という違いです。

売り方	仲介	買取
誰が買う？	一般の個人など	不動産会社
価格	高く売れる可能性がある	仲介より低くなる場合がある
売れるまで	買主が見つかるまで時間がかかることがある	比較的進めやすい
買主探し	必要	基本的に不要
事故物件	条件次第	専門業者なら対応できる場合がある

仲介なら、高く売れる可能性がある

仲介では、不動産会社に買主を探してもらいます。

普通の中古住宅を売るときと同じです。

事故物件でも、場所がよかったり、価格とのバランスが合っていたりすれば、買いたい人が見つかることがあります。

なので、

「事故物件だから仲介は無理」

という話ではありません。

ただ、過去の出来事を知って購入をためらう人もいます。

そのぶん、普通の物件より売却まで時間がかかることはあります。

買取なら、買主を探す必要がない

買取では、不動産会社そのものが買主になります。

一般の人を探す必要がありません。

そのため、

「何か月も売りに出しているのに売れない」

「できるだけ早く手放したい」

「今の状態で一般の人へ売るのは難しそう」

という場合には、買取が候補に入ってきます。

事故物件なら、最初から買取でいい？

ここが肝心です。

事故物件だから買取。

そんな単純な話ではありません。

立地がよくて需要がある家なら、時間をかけて仲介で売った方がいいこともあります。

一方で、

• 何か月も売れていない
• 事故内容による心理的な影響が大きい
• 室内の状態がかなり悪い
• 特殊清掃が必要
• 相続したまま使っていない
• なるべく早く手放したい

こういう状況なら、買取も一緒に見た方が話は早いです。

つまり、

仲介か、買取か。

最初から一つに決める必要はありません。

仲介ならいくらくらいで売れそうなのか。

買取ならいくらになるのか。

売れるまでどのくらいかかりそうなのか。

比べてみると、自分の家にはどちらが合っているのか見えやすくなります。

事故物件の買取相場はいくら？

さて、ここですよね。

「結局、いくらになるの？」

事故物件を売ろうとしているなら、一番気になるところだと思います。

事故物件には、

「普通の物件の○％になる」

という決まったルールはありません。

ネットでは、

「事故物件は○割下がる」

という数字を見ることがあります。

ただ、その数字を自分の家にそのまま当てはめることはできません。

査定額には、

• 物件の場所
• 土地の価値
• 築年数
• 建物の状態
• 何があった物件なのか
• どこで起きたのか
• 特殊清掃が必要か
• 再販売しやすいか

こうした条件が関係します。

たとえば、同じ孤独死があった家でも、

駅に近く、土地そのものに価値がある家。

地方で長く空き家になっている家。

これでは条件がまったく違います。

事故があったという一つの理由だけで、価格が決まるわけではありません。

なので、

自分の家がいくらになるのかは、実際に査定してもらわないと分からない

というのが現実です。

同じ家なのに、会社によって査定額が変わることもある

同じ事故物件でも、会社によって査定額が変わることがあります。

なぜか。

会社ごとに、

買ったあと、その物件をどうするか

が違うからです。

事故物件を何度も再販売している会社。

その地域の販売に強い会社。

事故物件をほとんど扱っていない会社。

この3社が同じ家を見ても、同じ金額になるとは限りません。

「この家なら、買ったあとこう売れる」

という道筋を持っている会社ほど、査定しやすくなります。

なので、一社目の査定で、

「この家はこの値段なんだ」

と決める必要はありません。

他社と比べたら、条件が違うこともあります。

じゃあ、一番高い会社に売ればいい？

そう考えたくなりますよね。

でも、見るのは査定額だけではありません。

たとえば、

• 事故物件の買取実績はあるか
• 本当にその会社が直接買うのか
• 査定後に金額が変わる条件はないか
• 荷物を残したままでもいいか
• 特殊清掃は必要か
• 売主側に費用はかかるか
• 契約条件はどうなっているか

ここまで見た方が分かりやすいです。

たとえば、

A社は1,000万円だけど、片付けや清掃は売主負担。

B社は950万円だけど、荷物もそのままでいい。

こんな違いがあれば、単純に査定額だけでは比べられません。

最後にいくら残るのか。

そこまで見ると、実際の違いが見えてきます。

特殊清掃は、先にやらなくてもいい場合がある

事故物件を見ると、

「まずきれいにしないと売れない」

と思うかもしれません。

でも、ここは先に動かない方がいいことがあります。

特殊清掃には費用がかかります。

しかも、清掃したからといって、その費用分だけ査定額が上がるとは限りません。

事故物件を扱う会社の中には、特殊清掃前でも相談できるところがあります。

そういう場合は、

特殊清掃をする
↓
査定する

ではなく、

今の状態で査定する
↓
必要なら清掃する

という順番にできます。

先に何十万円も使ってから、

「そのままでも買えました」

となったら、かなりもったいないですよね。

家具や荷物も、先に全部捨てなくていいことがある

家の中に、

家具。

家電。

衣類。

生活用品。

こうした物が残っていることもあります。

これを「残置物（ざんちぶつ）」といいます。

要するに、家に残った荷物です。

「全部片付けてからじゃないと査定できない」

と思うかもしれません。

でも、これも会社によります。

荷物が残ったままでも相談できる買取会社があります。

家具や家電を全部処分すると、それだけでもかなり費用がかかることがあります。

なので、先に全部捨てるより、

この状態でも買い取ってもらえるのか

を確認してから考えた方が無駄がありません。

過去の出来事は、どこまで伝える必要がある？

ここは自己判断だけで決めない方がいいところです。

事故物件を売るときは、過去に物件で起きた出来事について、買主へ説明が必要になる場合があります。

国土交通省は、人の死があった不動産について、告知の考え方をまとめたガイドラインを出しています。

自然死なのか。

自殺なのか。

他殺なのか。

特殊清掃が行われたのか。

こうした事情によって扱いは変わります。

ネットでは、

「○年経てば言わなくていい」

という話も見かけます。

ただ、不動産売買は個別の事情で変わります。

年数だけで、

「もう伝えなくていいだろう」

と決めるのは避けたいところです。

査定をお願いするときに、

いつ。

どこで。

どんなことがあったのか。

分かる範囲で伝えておけば、そのあとどう扱うかは不動産会社と整理できます。

「契約不適合責任」って何？

また難しい言葉が出てきます。

契約不適合責任。

簡単にいうと、

契約した内容と、実際の物件の状態が違っていたときに、売主が責任を負うことがある

という話です。

事故物件の場合、人の死に関することだけとは限りません。

雨漏り。

シロアリ。

建物の傷み。

設備の故障。

こうした問題が一緒にあることもあります。

なので、売るときは、

「事故があった」

という部分だけではなく、家そのものの状態も整理しておく必要があります。

買取業者を選ぶとき、どこを見る？

事故物件の買取業者を探していると、

「どこも同じことを書いてるな」

となりやすいです。

そんなときは、次の部分を見ると違いが分かりやすくなります。

確認すること	ここを見る理由
事故物件の買取実績	本当に事故物件を扱っているか分かる
対応エリア	自分の家が対象か分かる
直接買取か	誰が買うのか分かる
現状のまま相談できるか	清掃や片付けが必要か分かる
買取事例	自分に近いケースを扱っているか分かる
費用や契約条件	査定額以外の違いが分かる

特に見たいのは、実際の買取事例です。

「事故物件も買い取ります」

だけではなく、

孤独死があった戸建て。

自殺があったマンション。

特殊清掃前の物件。

荷物が残ったままの物件。

こうした事例があると、

「自分の家に近いケースを扱ったことがあるのか」

が分かりやすくなります。

こんな場合は、買取も比べてみる

事故物件だから買取。

ではありません。

でも、次のような状況なら、買取も候補に入ってきます。

何か月も売りに出しているのに売れない

ずっと仲介で売っている。

でも、買主が見つからない。

そんなときは、価格だけではなく、売り方そのものを変えるタイミングかもしれません。

仲介を続ける場合。

買取へ切り替える場合。

両方を比べると判断しやすくなります。

できるだけ早く手放したい

相続したけれど使わない。

固定資産税はかかる。

管理もしないといけない。

そんな状態が続いているなら、

「いくらで売るか」

だけではなく、

「いつ手放せるか」

も大事になってきます。

自分で清掃や片付けをするのが難しい

荷物が大量に残っている。

特殊清掃も必要そう。

家が遠方にあって、何度も行けない。

こういうときは、現状のまま相談できる会社だと負担が変わります。

一般の不動産会社で断られた

一度断られたからといって、その家が絶対に売れないとは限りません。

普通の不動産会社では扱いにくくても、事故物件や訳あり物件を専門に扱う会社なら、査定できる場合があります。

実際に売るなら、どんな順番？

ここまで読んで、

「で、結局何からやるの？」

となりますよね。

順番を並べると、こんな感じです。

1．分かる範囲で物件の情報を整理する

住所。

築年数。

建物の種類。

いつ、どこで、どんなことがあったのか。

全部そろっていなくても構いません。

まず分かる範囲で整理します。

2．事故物件を扱っている会社へ相談する

普通の不動産会社だけではなく、事故物件や訳あり物件を扱う会社も候補に入ります。

この段階で、

仲介で売れそうなのか。

買取ならいくらくらいになるのか。

両方を見ることができます。

3．査定額と条件を見る

ここで見るのは、金額だけではありません。

荷物はそのままでいいのか。

特殊清掃は必要なのか。

売却までどのくらいかかるのか。

費用はかかるのか。

こうした条件まで見ます。

4．仲介か買取かを比べる

仲介なら高く売れる可能性がある。

買取なら早く進めやすい。

どちらがいいかは、家と持ち主の事情で変わります。

5．条件が合えば売却へ進む

売却先が決まったら、契約内容を確認して進めます。

事故の内容や物件の状態についても、この段階までに整理しておきます。

先にお金をかけすぎない

事故物件を前にすると、

清掃しないと。

荷物を捨てないと。

リフォームした方がいいかも。

古いし、解体した方がいいのかな。

いろいろ考えます。

でも、ここは一度止まっていいところです。

本当に必要かどうかは、査定してみないと分からないことがあります。

先に何十万円、場合によってはもっと大きなお金を使ってから、

「そのままでも買い取れました」

となったら、もったいないですよね。

まず今の状態を見てもらう。

そのうえで、

清掃が必要なのか。

片付けが必要なのか。

何もしなくても売れるのか。

ここを確認する。

その方が、必要なことだけにお金を使えます。

事故物件の買取で迷ったら、まず「今の家がどう扱われるか」を知る

事故物件を売る方法は、一つではありません。

仲介で一般の買主を探す方法もあります。

事故物件を扱う会社に買い取ってもらう方法もあります。

どちらがいいかは、家によって違います。

だから、最初から答えを決める必要はありません。

今の状態で売れるのか。

いくらくらいになるのか。

特殊清掃や片付けは必要なのか。

仲介と買取なら、どちらが現実的なのか。

まず、このあたりが分かれば十分です。

自分で一つずつ調べることもできます。

でも、

「もう何から調べたらいいか分からない」

となっているなら、事故物件を扱っている会社に今の状態を見てもらう方法もあります。

さて。

この家は、いくらくらいなのか。

このまま売れるのか。

それとも、何か手を入れた方がいいのか。

そこが分かると、話は一気に進みます。

「事故物件だから、どうしよう」ではなく、
「この家なら、どうするのがいいか」。

考える材料がそろったところで、次の一手も見えやすくなります。