「事故物件になったら、いくらくらい下がるんだろう」
査定を考え始めると、まず知りたいのはここですよね。
ただ、事故物件には、
「自殺なら○割」
「孤独死なら○割」
という共通の値札が付いているわけではありません。
事故物件の査定額は、もともとの不動産価値に加えて、何が起きたのか、室内がどうなっているのか、その後に売りやすいかまで見て決まります。
最初に見るところを整理すると、こうです。
| 査定で見られるところ | 何が関係するか |
|---|---|
| もともとの物件価値 | 立地・土地・築年数・建物状態 |
| 人の死の状況 | 死因・発生場所など |
| 発見後の状態 | 臭い・汚れ・建物への影響 |
| 清掃・修繕 | 特殊清掃や原状回復が必要か |
| 周囲への広まり方 | 報道・周知など |
| 売りやすさ | 次の買主を見つけやすいか |
| 事故とは別の問題 | 再建築不可など他の売りにくさ |
では、自分の家ならどこを見るのか。
ここからです。
まず「事故がなかったらいくらか」から話が始まる
人が亡くなった家だからといって、土地や建物そのものの価値が消えるわけではありません。
駅に近い。
土地に需要がある。
建物の状態がいい。
こうした普通の不動産としての条件は、そのまま査定の土台になります。
だから、
「事故物件だから500万円」
のように、事故だけを見て値段が決まるわけではないんですね。
同じ出来事があった家でも、都市部のマンションと買い手が少ない地域の古い戸建てでは、査定結果が同じにはなりません。
最初に普通の不動産としての価値があり、そのうえで事故物件特有の事情が見られます。
孤独死・自然死なら、全部が同じ扱いではない
ここは少し丁寧に見ます。
「家の中で人が亡くなった」
それだけで、すべて同じ事故物件になるわけではありません。
国土交通省のガイドラインでは、老衰や病気による自然死、日常生活の中で起きた不慮の死については、特殊清掃などが行われていない場合、売買でも原則として宅建業者が告げなくてもよいケースとして整理されています。
一方、自然死でも発見まで時間がかかり、臭いや汚れが残って特殊清掃が行われた場合などは話が変わります。買主から事案について聞かれた場合などにも、別の扱いになります。
つまり、
「孤独死だったから一律にいくら下がる」とは決められません。
何が起きたのか。
発見後の室内がどうなっていたのか。
そこまで見ます。
自殺や他殺も、死因だけでは金額まで決まらない
自殺や他殺なら、買う側が気にする可能性は高くなります。
ただ、ここでも、
自殺なら必ず○割下落。
他殺なら必ず○割下落。
と決まっているわけではありません。
発生した場所。
建物への影響。
事件がどれくらい知られているか。
その地域で物件を探す人がどれくらいいるか。
こうした事情まで重なります。
だから査定を取る前から、自分で大幅な値引きを決める必要はありません。
室内の状態は、事故とは別に見られる
そうなると次に気になるのが、
「特殊清掃してから査定した方が高くなる？」
ですよね。
ここも先に決めなくて大丈夫です。
人が亡くなったあとに臭いや汚れが残っているなら、清掃や原状回復に費用がかかる可能性があります。
でも、
売主が先に全部きれいにするのか。
買い取る会社側で対応するのか。
これは売り方によって変わります。
特に事故物件の買取では、清掃や修繕を含めて扱える会社もあります。
まず現在の状態で査定を取り、そのあと何をするか決めます。
先に費用を払ったから、その分だけ査定額が上がるとは限らないからです。
普通の不動産会社と事故物件を扱う会社で査定額が違うのはなぜ？
同じ家なのに、
「会社によって査定額が違うのはおかしくない？」
と思いますよね。
でも、これはあり得ます。
理由は、買ったあとの出口が違うからです。
ある会社から見ると、
「この物件は次に売るのが難しい」
となる。
別の会社なら、
「こう直して、この買い手へ売れる」
と考えられる。
この差が査定にも出ます。
事故物件は特に、
清掃。
修繕。
販売方法。
次に買う人を探せる範囲。
こうした部分で会社ごとの差が出やすい物件です。
だから一度査定額を出されたからといって、
「この家の価値はこの金額で確定した」
という意味ではありません。
ここまで読んで、
「自分の家だと、事故の内容をどう見られるんだろう」
と思った人もいると思います。
事故物件を専門に扱っているところなら、普通の家とは違う事情も含めて見てもらえます。
扱っているところを置いておきます。
よかったらどうぞ。
査定を頼むときは、分かっていることをそのまま伝える
事故物件だから、
「余計なことを言わない方が高く査定されるのでは」
とは考えない方がいいです。
査定する側が知りたいのは、責めるためではありません。
何が起きたのかを知らないと、
清掃や修繕。
告知。
次の売却方法。
を判断できないからです。
分かる範囲で十分なので、
いつごろ起きたのか。
どこで起きたのか。
死因について分かっていること。
発見後に特殊清掃をしたか。
室内に傷みや臭いが残っているか。
このあたりを伝えます。
分からないことを、無理に推測して答える必要はありません。
「そこは分からない」
なら、そのままで構いません。
すでに清掃した家でも、事故が消えたわけではない
部屋をきれいにした。
臭いもなくなった。
そうすると、
「もう普通の物件として査定されるのかな」
と思うかもしれません。
でも、清掃して室内が元に戻ることと、過去に起きた出来事は別です。
一方で、清掃が済んでいることで今後必要な費用が変わることはあります。
だから査定では、
事故の内容。
今の室内状態。
この二つを分けて伝えます。
ここをごちゃっとしない方が話が早いです。
査定額が出たら「高いか安いか」だけで決めない
査定額を見ると、一番高い会社へ目が行きますよね。
ただ、事故物件では金額と一緒に確認したいことがあります。
その金額は、今の状態のままなのか。
清掃や残置物処分を売主がする前提なのか。
売却後にどこまで責任を負うのか。
いつ、どの条件で売れるのか。
ここです。
同じ「1,000万円」でも、売る前に大きな費用が必要なら手元に残る金額は変わります。
逆に、少し低くても、そのままの状態で引き渡せるなら負担は減ります。
査定額は、条件とセットで見ます。
最後に知りたいのは、自分の事故物件の金額
事故物件の査定で、
死因だけを見て一律に値段を決める。
そんな単純な話ではありません。
でも最後に知りたいのは結局、
「じゃあ、この家はいくらなんだ」
ですよね。
そこは実際の物件を見ないと出ません。
事故がなかった場合の価値。
人の死の状況。
現在の室内。
立地。
建物。
次に売れる見込み。
そこまで見て初めて、自分の物件の査定額になります。
事故物件を扱っているところを置いておきます。
すでに別の会社で査定を取った人も、その金額が妥当なのか気になるなら、今一度見てもらうのはありです。
必要ならどうぞ。
