借地権は買取できる？相場・地主と専門業者の違い・価格の決まり方を解説

2026年9月12日

「土地は自分のものじゃないけど、この家と借地権って買い取ってもらえる？」

買い取ってもらえる場合があります。

借地権とは、人の土地を借りて、その土地を使う権利です。

たとえば、土地は地主のもの。でも、その土地を借りて自分の家を建てている。

こういう状態ですね。

借地権を手放したいときは、大きく分けると、

地主に買ってもらう方法と、借地権を扱う専門業者に買い取ってもらう方法があります。

ただし、ここで一番ややこしいのが価格です。

ネットで調べると、

「更地価格の50％」
「60〜70％」
「借地権割合の半分くらい」

など、かなり違う数字が出てきます。

では、どれが正しいのか。

借地権には、誰にでもそのまま当てはまる一つの買取相場はありません。

まずここから整理します。

借地権割合が60％でも、60％で売れるとは限らない

借地権を調べると、「借地権割合」という言葉が出てきます。

たとえば、

借地権割合60％

と書かれている地域があります。

ここだけ見ると、

「土地の価値の60％が自分の借地権なんだな」

と思いますよね。

でも、この数字をそのまま買取価格だと思うと話がずれます。

借地権割合は、主に相続税や贈与税で借地権を評価するときに使う数字です。

実際に誰かがその借地権を買う価格は、別の話です。

買う側は、

地主が売却を認めるか
どんな借地契約なのか
建物はまだ使えるか
地代はいくらか
買ったあと何ができるか
その地域で買いたい人がいるか

まで見ます。

だから、同じ借地権割合の地域でも査定額は変わります。

「50％」「70％」と相場が違うのは、見ているものが違う

借地権の相場が分かりにくい理由は、数字の基準がそろっていないことです。

ある情報は、更地だった場合の土地価格を100として話しています。

別の情報は、借地権割合から計算した評価額をもとに話しています。

さらに、

地主が買う場合。

専門業者が買う場合。

地主から「売ってほしい」と持ちかけてきた場合。

借地人側から「買ってほしい」と頼む場合。

これでも条件は変わります。

相場を見るときは、「何を100としている数字なのか」を先に確認します。

ここが分かれば、数字に振り回されにくくなります。

まず地主に買ってもらえるか

借地権を手放したいなら、地主に買ってもらう方法があります。

地主が借地権を買えば、

土地を持っている地主＋土地を借りている人が持つ借地権

が地主側にまとまります。

地主にとっても、その後の土地を扱いやすくなることがあります。

では、

「地主なら買い取ってくれるの？」

ここは別です。

地主には、借地人から頼まれた借地権を必ず買い取る義務があるわけではありません。

地主が、

「今は買うつもりがない」

と言えば、それだけで話がまとまらないこともあります。

地主が買いたい場合でも価格は交渉になる

地主が買う意思を持っていても、価格が自動で決まるわけではありません。

借地人としては高く売りたい。

地主としてはできるだけ負担を抑えて買いたい。

ここで交渉になります。

特に、

地主の方から「借地権を売ってほしい」と言ってきた場合と、

借地人側から「買い取ってほしい」と頼んだ場合では、

交渉の立場も同じではありません。

だから「地主買取なら必ず更地価格の○％」とは決められません。

地主が買わないなら、専門業者へ売る方法がある

「地主に聞いたけど、買わないと言われた」

ここで終わりではありません。

借地権を扱う専門業者へ買い取ってもらう方法があります。

専門業者は、借地権を買ったあとに地主と交渉したり、再販売したり、権利関係を整理したりして出口を作ります。

だから地主本人とは違う考え方で査定します。

専門業者は「買ったあと何ができるか」を見る

業者からすると、借地権を買った瞬間がゴールではありません。

買ったあと、

第三者へ売れるのか。

地主と話をまとめられるのか。

土地と借地権を一つにできる可能性があるのか。

建物を使えるのか。

そこまで見ています。

専門業者の買取価格は、借地権割合だけではなく、買った後の使い道まで含めて決まります。

だから同じ地域、同じ借地権割合でも、査定額に差が出ます。

「地主が買ってくれなかった」
「古い家が建っている」
「この状態でも買取になるのか分からない」

という人向けに、訳あり不動産を扱っているところを置いておきます。

必要なら見てみてください。

訳アリ不動産買取専門店【ラクウル】

訳あり物件を自社で直接買取
仲介手数料なしで売却しやすい
スピード買取・現金化に対応
売却後の責任を負わずに済む
事故物件・再建築不可・共有持分・底地など幅広く対応

▷ ラクウルで査定する

地主の承諾がいる借地権と、いらない借地権がある

さて、ここから少し法律の話です。

借地権には、大きく見ると「地上権」と「土地の賃借権」があります。

名前だけだと分かりにくいですよね。

地上権なら譲渡に地主の承諾は原則いらない

地上権は、土地を直接使う権利としてかなり強いものです。

地上権を譲渡する場合、地主の承諾は原則として必要ありません。

ただ、一般の住宅の借地では、土地の賃借権になっているケースもあります。

賃借権なら地主の承諾が問題になる

土地の賃借権は、地主との契約にもとづいて土地を借りている権利です。

こちらを第三者へ譲る場合は、原則として地主の承諾が関わります。

だから、

「買ってくれる業者を見つければ、そのまま売れる」

とは限りません。

まず契約書や登記を見て、自分の借地権がどういう権利なのか確認します。

地主が第三者への売却を認めてくれない場合は？

ここが借地権売却で詰まりやすいところです。

買いたい人はいる。

でも地主が、

「その人への譲渡は認めない」

と言っている。

この場合でも、必ずそこで終わるわけではありません。

一定の条件を満たせば、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める制度があります。

これが借地非訟と呼ばれる手続きです。

借地非訟は「地主を無視して売る制度」ではない

地主が承諾しないから、自動的に裁判所が許可してくれるわけではありません。

裁判所が、

新しい借地人になる人に問題はないか。

地主に不利な影響が出ないか。

契約や土地の状況はどうか。

といった事情を見て判断します。

また、裁判所の許可に条件が付くこともあります。

つまり、

地主と話がまとまらないときに、裁判所を通して譲渡できる可能性を残す制度です。

普通に承諾を得られるなら、その方が話は早いです。

譲渡承諾料は誰に払う？

賃借権を第三者へ売るとき、地主から承諾をもらう条件として「譲渡承諾料」の話が出ることがあります。

これは、借地権を第三者へ移すことを地主に承諾してもらうためのお金です。

いくらになるかは契約や交渉によって変わるため、この記事で一律の金額は決められません。

ここで大事なのは、査定額と最終的な手取りは同じとは限らないことです。

たとえば高い査定が出ても、

譲渡承諾料。

登記や契約にかかる費用。

売却に伴う税金。

こうしたものがあれば、その分は手元に残る金額へ影響します。

だから査定を見るときは、

「いくらで買うか」

だけでなく、

「そこから何がかかるのか」

まで確認します。

古い家が建っていても借地権は買い取ってもらえる？

可能性はあります。

借地権付きの物件では、土地だけではなく、その上に建っている建物も一緒に見られることがあります。

古家だから即ダメというわけではありません。

一方で、

建物がかなり老朽化している。

建て替えに地主の承諾が関わる。

再建築する条件が厳しい。

こうした事情があれば査定にも影響します。

古家付きの借地権でも、建物・契約・地主との関係をまとめて見て買取可否が決まります。

先に家を壊してしまうより、今の状態のまま扱えるかを確認してから考えた方が話は進めやすいです。

相続した借地権も買い取ってもらえる？

相続した借地権も売却や買取の対象になり得ます。

親が借りていた土地の上に家があり、その権利と建物を相続した。

こういうケースですね。

相続で借地権を引き継ぐことと、第三者へ売ることは別の話です。

相続したあとに売るなら、

誰が借地権と建物を相続したのか。

登記はどうなっているのか。

借地契約はどうなっているのか。

ここを確認します。

兄弟など複数人で相続しているなら、売却の前に権利関係を整理する話も出てきます。

地主と専門業者、どっちに売ればいい？

ここまで来たら、かなり整理できます。

今の状況	まず考えたい相手
地主が買いたがっている	地主との価格交渉
地主も権利をまとめたい	地主買取
地主が買わない	専門買取業者
早く現金化したい	専門買取業者
第三者への売却を地主が承諾する	仲介・第三者売却も候補
地主が譲渡を認めない	条件次第で借地非訟も検討