底地は買取できる？相場・売却先の違いと高く売る順番を解説

「親から底地を相続したけど、これって売れるの？」

売れます。

底地は、借地人がいる状態のままでも売却できます。

専門の買取業者へ売る方法もあります。

ただし、最初から買取業者だけを見るのは少しもったいないことがあります。

底地は、

• 借地人へ売る
• 借地人と一緒に第三者へ売る
• 投資家へ売る
• 専門業者へ買い取ってもらう

など、売る相手によって条件がかなり変わるからです。

特に「いくらで売れるか」を考えるなら、まず底地が普通の土地と何が違うのかを知っておくと話が早いです。

そもそも底地って何？

底地とは、借地権が付いている土地を、地主側から見た呼び方です。

借地権は、人の土地を借りて建物を所有するなど、その土地を使う権利です。

たとえば、

土地を持っているのはAさん。
その土地を借りて、家を持っているのはBさん。

この場合、

Aさんが持っている土地の権利が「底地」。

Bさんが持っている土地を使う権利が「借地権」です。

普通の土地より自由に使いにくい

地主は土地を持っています。

でも、借地人がその土地を使っているので、地主が明日から自由に家を建てたり、自分で使ったりできる土地ではありません。

底地の価格は、普通の更地より低くなりやすいです。

その代わり、地主は借地人から地代を受け取ります。

つまり底地を買う人からすると、

「土地そのものを自由に使う」

というより、

「地代を受け取りながら土地を持つ」

という面が強くなります。

では、その底地はいくらくらいで売れるのか。

ここが一番気になりますよね。

底地の買取相場はどれくらい？

底地には、

「どの物件でも更地価格の○％」

という一つの相場はありません。

公開されている底地の相場情報を見ると、更地価格に対して1〜5割程度まで、かなり幅のある目安が出ています。

専門業者への直接買取では、更地価格の1〜2割程度を目安としている例もあります。

一方で、借地人へ売る場合は、それより高い価格になる例もあります。

ここで大事なのは、

誰に売るかによって、同じ底地でも価格が変わることです。

なぜ借地人へ売ると価格が上がることがある？

借地人は、すでにその土地を使っています。

そこへ地主の底地まで買えば、

土地の所有権と、土地を使っている側の権利が同じ人に集まります。

すると土地全体を扱いやすくなります。

だから借地人にとっては、第三者が底地だけを買う場合より価値を感じやすい。

借地人が買えるなら、専門業者へ直接売るより高く売れる可能性があります。

ただし、借地人に買う意思がなければ、この方法は使えません。

では、借地人が買わないならどうするのか。

ここから売却先を分けて考えます。

底地は誰に売る？4つの方法

底地を手放す方法は、だいたい次の4つに分けて考えると分かりやすいです。

売却方法	向いているケース
借地人へ売る	借地人に購入意思や資金がある
借地人と一緒に不動産全体を売る	双方とも土地・建物を手放したい
投資家など第三者へ売る	地代収入のある土地として売りたい
専門業者へ買取してもらう	早く手放したい、借地人との話が進まない

借地人へ底地を売る

まず考えやすいのが、土地を借りている本人への売却です。

借地人にとっては、

「ずっと借りている土地を自分のものにできる」

という意味があります。

そのため、双方の条件が合えば話をまとめやすい方法です。

ただし地主だけで値段を決めるわけではありません。

借地人が購入できる金額との間で話がまとまることが前提です。

借地人と一緒に不動産全体を売る

地主は底地を持っている。

借地人は借地権と建物を持っている。

この2人が一緒に第三者へ売る方法もあります。

買う側からすると、底地だけでも借地権だけでもなく、土地と建物を一体で取得しやすくなります。

地主と借地人の双方が売りたいなら、一緒に売る方法も候補になります。

当然、2人の間で売却条件をそろえる必要はあります。

投資家へ売る

底地は、地代収入を受け取れる不動産でもあります。

そのため、収益物件として底地を買う投資家もいます。

ただし投資家は、

「土地がいくらか」

だけでは見ません。

年間の地代はいくらか。

税金や管理費を引いて、どれくらい残るか。

借地契約はどうなっているか。

こうした収益性を見ます。

専門業者へ買い取ってもらう

「借地人が買わない」
「話をしたくてもまとまらない」
「時間をかけずに手放したい」

そんなときに使いやすいのが、底地を扱う買取業者です。

業者が直接買主になるので、一般の買い手を探す売却より話が早く進むことがあります。

その代わり、業者も買った後の管理や交渉、再売却まで考えて価格を決めます。

早く手放しやすい代わりに、価格は低くなりやすい売り方です。

底地を持っていて、

「借地人へ売るのは難しそう」
「この状態でも買ってもらえるのか分からない」

という人もいると思います。

訳あり不動産を扱っているところを置いておきます。

買取の対象になるか気になるなら、よかったら見てみてください。

買取価格は何を見て決まる？

「じゃあ、自分の底地はいくら？」

ここから先は、更地価格だけでは決まりません。

底地を買う側は、地主から引き継ぐ権利と同時に、借地人との契約関係も引き継ぎます。

そのため、こんなところが価格に関わります。

見られること	なぜ関係する？
地代	底地から得られる収入になる
固定資産税など	地主側の負担になる
借地契約の内容	どんな条件で土地を貸しているかが分かる
借地権の種類	契約期間や更新などの扱いが違う
借地人との関係	売却後の管理や交渉に関わる
土地の立地・形	将来の土地利用や売却に影響する
法令上の制限	その土地を将来どう使えるかに関わる

地代が高ければ、それだけで高く売れる？

地代は大切です。

ただ、地代の金額だけでは決まりません。

地代から固定資産税などを引いたあと、実際にどれくらい収益が残るのか。

そして、その収入が今後も続く契約なのか。

買う側はそこまで見ます。

借地契約の内容も価格に関わる

借地権には種類があります。

契約の期間や更新の扱いも同じではありません。

だから査定では、土地の場所だけでなく、

「いつから貸しているのか」
「どんな契約を結んでいるのか」
「地代はいくらなのか」

といった契約内容も確認されます。

契約書が残っているなら、査定のときに出せるようにしておくと話が進めやすくなります。

借地人と揉めていても底地は売れる？

売れる可能性はあります。

たとえば、

地代をめぐって話が合わない。
連絡を取りづらい。
更新や建て替えをめぐって過去に揉めた。

こうした事情があっても、底地そのものを売れなくなるとは限りません。

ただし、借地人とのトラブルは査定価格や買取可否に影響することがあります。

買った業者は、その借地人との関係も引き継ぐことになるからです。

だから揉め事がある場合は、隠さず伝えた方がいいです。

どんな話になっているのか分からないまま買った業者が、あとから問題を知る方が話は複雑になります。

相続した底地も売却できる？

できます。

底地は相続の対象になる不動産です。

親が地主だったなら、その土地を相続した人が新しい地主になることがあります。

ただし、登記上の名義が亡くなった人のままなら、そのまま買主へ名義を移すことはできません。

相続した底地を売るなら、まず相続による名義変更を済ませ、そのうえで売却します。

また、兄弟など複数人で底地を相続している場合は、その土地を共有していることがあります。

その場合、土地全体を売るなら共有者同士の調整も必要です。

「自分だけ相続したつもりだったけど、登記を見ると兄弟共有だった」

ということもあるので、売却前に登記の名義と持分を確認しておくと話が早いです。

結局、どこへ売るのがいい？

ここまで来ると、選び方はシンプルです。

今の状況	まず考える相手
借地人が買いたがっている	借地人への売却
地主も借地人も手放したい	一緒に第三者へ売却
時間をかけて価格を狙いたい	投資家などへの売却
借地人と話がまとまらない	専門買取業者
早く管理から抜けたい	専門買取業者

価格を優先するなら、買取業者だけでなく借地人への売却も考える。

時間や手間を減らしたいなら、専門業者の買取が使いやすい。

この2つを分けて考えると迷いにくくなります。

自分の底地はいくらになる？

底地は売れます。

でも、ネット上にある「更地価格の○割」を見ただけでは、自分の土地の金額までは決まりません。

地代。

借地契約。

借地人との関係。

土地そのものの条件。

そこまで見て、ようやく査定額が出てきます。

ここまで調べたら、最後に残るのは自分の底地の話です。

「借地人が住んでいるままでも買ってもらえる？」
「今の地代ならいくらになる？」
「この状態なら、借地人へ売るのと買取ではどちらがいい？」

そこは実際の土地と契約を見ないと決まりません。

底地のような事情のある不動産を扱っているところを貼っておきます。

自分の底地ならどんな条件になるのか見てから考えたい人は、よかったらどうぞ。