共有持分は買取できる？相場・安くなる理由・売却後のリスクまで解説

「兄弟で相続した家だけど、自分の分だけ売れる？」

ここ、気になりますよね。

自分の共有持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売却できます。

共有持分とは、1つの不動産を何人かで持っているときの、自分の持ち分です。

たとえば、親の家を兄弟2人で半分ずつ相続したなら、それぞれが1/2ずつ共有持分を持っています。

家全体を売るなら、共有者みんなの同意がいります。

一方、自分が持っている1/2だけなら、自分で売却できます。

ただし、ここからが共有持分の難しいところです。

売れることと、持分割合どおりの価格で売れることは別です。

共有持分の買取価格は、単純な「持分割合」では決まらない

家全体に3,000万円の価値があり、自分が1/2を持っているとします。

単純に割れば、自分の持分は1,500万円です。

「じゃあ1,500万円で売れるんじゃないの？」

そう思いますよね。

でも、共有持分だけを買う人は、家全体を自由に使えるわけではありません。

もう半分を持っている人がいるからです。

家全体を勝手に売ることもできません。

どこからどこまでが自分の半分、と物理的に分かれているわけでもありません。

共有持分の買取価格は、単純な持分相当額より低くなることがあります。

買った側にも、そのあと共有状態をどうするかという問題が残るからです。

「相場は何割？」には一つの答えがない

共有持分の相場を調べると、

「持分相当額の3〜6割程度」

「3分の1〜2分の1程度」

など、違う数字が出てくることがあります。

これだけ幅があると、

「結局どれなんだ？」

となりますよね。

共有持分は、持分割合だけでは買取価格を決められません。

査定では、こんなところを見られます。

査定で見られること	どう関係する？
持分割合	どれだけの権利を持っているか
共有者の人数	権利関係がどれだけ複雑か
誰が住んでいるか	買ったあと不動産をどう扱えるか
共有者同士の関係	話し合いを進めやすいか
不動産全体の価値	元になる家や土地にどれだけ価値があるか
抵当権などの権利	売却後の処理に影響するか
土地・建物の条件	将来その不動産を売りやすいか

同じ1/2持分でも、家の状況や共有者との関係が違えば、査定額も変わります。

だからネット上の「○割」という数字は目安にはなっても、そのまま自分の買取価格にはなりません。

持分相当額よりかなり低い査定が出ることもある

実際、公開されている訴訟事例では、土地全体の市場価格が2,000万円、本人の持分が1/2だったケースがあります。

単純な持分相当額なら1,000万円です。

しかし、不動産業者から提示された買取価格は220万円でした。

その後、共有物分割をめぐる裁判になり、不動産鑑定を使って不動産の価値が争われています。

これは一つの事例なので、共有持分が同じ割合で買い取られるという意味ではありません。

大事なのは、専門業者の査定額でも「それが唯一の適正価格」とは限らないことです。

共有持分は、査定する会社によって金額が変わることがあります。

だから、金額を見たときは、

「なぜこの価格なのか」

まで聞いた方が分かりやすいです。

共有持分を手放す方法は買取だけではない

では、自分の持分を手放すには何があるのか。

大きく分けると、こんな方法があります。

方法	どんな売り方？
ほかの共有者へ売る	兄弟など、すでに持分を持っている人へ売る
買取会社へ売る	自分の持分だけを直接買い取ってもらう
全員で不動産全体を売る	共有者みんなで家や土地そのものを売る
共有状態を解消する	話し合いや共有物分割の手続きを使う

もし兄弟みんなが、

「この家はもう売ろう」

と考えているなら、家全体を売る方が話はシンプルです。

一方、

「兄は住み続けたい。でも自分はもう関わりたくない」

なら、自分の持分だけを売る方法が出てきます。

共有者全員で話がまとまらなくても、自分の持分だけなら売却できます。

「自分の持分にも値段がつくのかな」

という人向けに、訳あり不動産を扱っているところを置いておきます。

共有持分が対象になるか気になるなら、よかったら見てみてください。

他の共有者の同意なしで売れても、あとで知られることはある

「同意はいらないなら、家族には言わずに売れる？」

ここも気になりますよね。

自分の共有持分を売るために、ほかの共有者の同意は原則いりません。

ただし、売却後まで誰にも知られないとは限りません。

あなたが持分を売ると、その持分を買った人が新しい共有者になります。

たとえば、

兄弟2人で1/2ずつ持っていた家で、自分の1/2を買取会社へ売った。

すると、

兄弟＋兄弟

だった共有関係が、

買取会社＋兄弟

に変わります。

売った本人は共有関係から抜けますが、不動産の共有状態そのものは残ります。

ここが大事です。

売却後、残った共有者と買取会社の話が始まることがある

買取会社は、持分を買ったあと、そのまま持ち続けるとは限りません。

残っている共有者へ、

「あなたの持分も売りませんか」

と話をすることがあります。

逆に、

「こちらの持分を買いませんか」

という話になることもあります。

話し合いでまとまらなければ、共有状態を解消するために共有物分割請求が出てくる場合もあります。

共有物分割請求とは、

共有している不動産を、誰がどう持つのか決め直すための手続きです。

話し合いで決まらなければ、裁判所で解決を求めることもあります。

つまり、

共有持分を売ると、自分は抜けられても、残った家族には新しい共有者との関係が残ることがあります。

特に相手が親や兄弟なら、ここまで考えてから売るか決めたいところです。

買取会社には「売ったあとどうするか」も聞く

では、買取会社を見るときに何を聞けばいいのか。

まずは査定額です。

ただ、金額だけでは足りません。

「なぜこの査定額なのか」を説明してもらう。

これが一つ。

もう一つが、

「買い取ったあと、この持分をどうする予定なのか」を確認することです。

残った共有者へ連絡するのか。

残りの持分も買おうとするのか。

共有状態をどう終わらせる考えなのか。

ここまで聞けば、売った後のイメージがかなり見えてきます。

契約時には、査定額とは別に費用がかからないかも確認します。

見るのは「いくらで売れるか」と「売ったあとどうなるか」の2つです。

これなら分かりやすいですよね。

共有持分でも買取を断られることはある

「共有持分専門なら、何でも買ってくれる？」

そこも気になると思います。

共有持分でも、物件の条件によっては買取を断られることがあります。

たとえば、

事故物件。

土地の形や大きさに問題がある。

私道の権利に問題がある。

再建築しにくい。

こうした別の問題が重なっていると、扱わない会社もあります。

だから、一社で断られた場合は、

共有持分そのものが原因なのか。

土地や建物の別の問題が原因なのか。

そこを分けて考えます。

自分の共有持分はいくらで売れる？

ここまで来たら、最後に残るのは自分の持分の話です。

「自分の1/2ならいくら？」

「兄弟が住んでいても買ってもらえる？」

「売ったあと、家族とはどうなる？」

この答えは、持分割合だけでは決まりません。

実際の買取価格は、不動産の価値と共有状態の両方を見て決まります。

だから「共有持分は3割」「5割」という数字だけで、自分の持分まで決めなくて大丈夫です。

訳あり不動産を扱っているところを置いておきます。

自分の持分ならいくらになるのか、条件を見てから考えたい人は、よかったらどうぞ。