借地権は売却できる？地主の承諾・売却方法・価格の考え方を解説

「土地は自分のものじゃないけど、家は自分のもの。これって売れるの？」

借地に建つ家を持っていると、まずここが分かりにくいですよね。

結論からいうと、借地権は売却できます。

借地権とは、人の土地を借りて、その土地に建物を持つための権利です。

たとえば、

土地は地主のAさん。

その土地を借りて家を建てているのがBさん。

Bさん側が持っている「この土地を借りて家を持てる権利」が借地権です。

ただ、普通の持ち家と違って、売りたい人だけで話が終わらないことがあります。

そこで最初に見るのが、

その借地権を売るのに地主の承諾が必要なのか

です。

まず「地上権」か「賃借権」かを見る

借地権には、大きく分けて地上権と賃借権があります。

名前は難しいですが、売るときに見る違いはシンプルです。

種類	売却するとき
地上権	原則として地主の承諾なしでも譲渡できる
賃借権	原則として地主の承諾が必要

一般的な借地では、土地を借りる賃借権になっていることがあります。

この場合、

「買ってくれる人が見つかったから、そのまま売ります」

とは進められません。

まず契約書を見て、自分がどんな権利で土地を借りているのか確認します。

契約書を見ても分からなければ、不動産会社へ見せれば話を整理しやすくなります。

さて、賃借権だった。

では、誰に売るのでしょうか。

借地権の売り方は大きく4つある

借地権の売却というと、第三者へ家を売るイメージが強いかもしれません。

実際には、売り方がいくつかあります。

売り方	どんな方法？
地主へ売る	地主に借地権や建物を買ってもらう
第三者へ売る	地主の承諾を得て、一般の買主へ売る
地主と一緒に売る	地主の土地と借地権をまとめて第三者へ売る
買取会社へ売る	借地権を扱える会社に直接買い取ってもらう

どれが一番いいかは、地主の考えでも変わります。

たとえば地主が、

「借地権を自分で買い戻したい」

というなら、地主への売却で話がまとまることがあります。

地主は買わないけれど、

「別の人へ売っていいですよ」

と承諾してくれるなら、一般の買主を探せます。

さらに地主自身も土地を売りたいなら、底地と借地権を一緒に売る方法もあります。

底地とは、借地として貸している土地を地主側から見た呼び方です。

土地と借地権が一つになれば、買主は土地も建物も自分で持てる形になるため、借地権だけを売る場合とは条件が変わります。

地主の承諾をもらうときにお金がかかることがある

第三者へ賃借権を譲る場合、地主へ承諾を求めます。

このとき出てくるのが、譲渡承諾料です。

これは、

「借地権を別の人へ譲ることを地主に認めてもらうために支払うお金」

と考えると分かりやすいです。

ただし、

「借地権なら必ず○％」

と全国一律に決まっている料金ではありません。

契約内容や地主との話し合いなどで変わります。

なので売却価格だけを見て、

「この金額で売れそう」

と考えるより、

売ったあと自分の手元にいくら残るのか

まで見る方が実際的です。

そして、ここで一番困るケースがあります。

地主から、

「他の人へ売るのは認めない」

と言われた場合です。

地主が売却を認めてくれなかったら？

「地主がダメと言ったら、もう売れないの？」

そう思いますよね。

地主が承諾しないからといって、その時点で必ず終わりではありません。

賃借権を第三者へ譲りたいのに地主から承諾を得られない場合、条件によっては裁判所へ、

地主の承諾に代わる許可

を求める方法があります。

これを借地非訟と呼びます。

名前に「裁判」が出てきそうで大ごとに見えますが、

「地主へ無理やり借地権を買わせる手続き」

ではありません。

裁判所に、

「この人へ借地権を譲っても、地主に不利なことはないか」

などを見てもらい、譲渡を認めてもらえるか判断してもらう手続きです。

その中で、裁判所が金銭の支払いなどの条件を付けることもあります。

また、地主側が、

「それなら自分が買いたい」

と申し立てる仕組みもあります。

これを介入権と呼びます。

つまり、

地主がNO → 自動的に売却不能

ではありません。

ただ、ここまで来ると普通の不動産売却より法的な話が増えます。

まずは地主と話し合い、それでもまとまらなければ、借地権を扱う不動産会社や法律の専門家まで含めて考える話です。

「そもそも自分の借地権を扱える会社があるのか分からない」

という人もいると思います。

訳あり・売りにくい不動産を扱っているところを置いておきます。

借地権が対象になるかは物件によりますが、売り方を探しているなら一度見てみてもいいと思います。

借地権はいくらで売れる？

さて、地主との話が見えてきたら、次に気になるのは値段ですよね。

借地権の価格を調べると、

借地権割合

という数字が出てくることがあります。

たとえば、

「この地域は借地権割合60％だから、土地価格の60％くらいで売れる」

といった説明です。

ただ、ここは分けて考えた方がいいです。

借地権割合は、国税庁が相続税や贈与税の財産評価などに使うために示している割合です。

実際に市場でいくらで売れるかを、その数字だけで決めるものではありません。

売却価格では、ほかにもこんな条件が関わります。

売却価格に関わるもの	なぜ見る？
地代	買主が今後払う負担だから
契約期間	あとどれくらい借りられるかに関わるから
更新条件	契約を続けられる条件に関わるから
地主の承諾	第三者へ売りやすいかに関わるから
建替えの条件	将来家を建て直せるかに関わるから
建物の状態	家そのものの価値に関わるから
その地域の需要	実際に買いたい人がいるかに関わるから

なので、

税金を計算するときの借地権評価 ＝ 実際に売れる価格

ではありません。

自分の借地権がいくらになるか知りたいなら、借地権割合だけで計算するより、契約内容まで含めて査定を見た方が現実に近くなります。

売却価格ではなく「手元に残る金額」も見る

もう一つあります。

仮に高く売れても、

地主への譲渡承諾料。

仲介を使った場合の仲介手数料。

売却で利益が出た場合の税金。

などがかかることがあります。

だから、

「いくらで売れたか」

だけではなく、

そこから費用を引いて、最終的にいくら残るのか

を見るわけです。

特に地主へ支払うものについては、契約書や交渉内容によって違います。

売る前に、

「売却すると地主へ何を支払うことになるのか」

を確認しておくと、あとから金額の見え方が変わりにくくなります。

相続した借地権も売れる？

親が借地に家を持っていて、それを相続した。

そんな人もいますよね。

借地権も相続の対象になります。

相続は、他人へ借地権を売ることとは別の話なので、

相続したこと自体について、第三者への譲渡と同じ地主承諾が必要になるわけではありません。

ただし、その借地権を相続したあと第三者へ売るなら、ここまで説明した売却時のルールが関わってきます。

相続したばかりなら、

建物の名義は誰になっているか。

借地契約はどうなっているか。

地主は相続を把握しているか。

このあたりから整理します。

親が何十年も前に結んだ契約だと、契約書が古かったり、現在の状況と合っていなかったりすることもあります。

分からないまま売り出すより、最初に権利関係を整理した方が話は早いです。

自分の借地権なら、まずどこから始める？

ここまで読むと、借地権の売却は難しそうに見えるかもしれません。

でも、最初から全部理解する必要はありません。

見る順番はこれくらいで十分です。

今の状況	次に確認すること
何の借地権か分からない	契約書を確認する
賃借権だった	地主へ売却の意向を伝える
地主が買いたい	地主への売却条件を確認する
第三者への売却を認めてくれる	仲介・買取の条件を見る
地主が承諾しない	交渉し、必要なら借地非訟も検討する
価格が分からない	借地権を扱える会社へ査定を出す

借地権割合だけ見ても、実際の売却価格までは分かりません。

地主が承諾してくれるかどうかでも、売り方は変わります。

なので最後に残るのは、

「自分の契約なら、どう売れるのか」

「地主との今の関係なら、どの方法が使えるのか」

「実際いくらになるのか」

という自分の借地権の話です。

借地権を含む売りにくい不動産を扱っているところを置いておきます。

自分の物件ならどんな条件になるのか気になったら、よかったらどうぞ。